Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость земельного участка определяется государственными органами с определённой периодичностью и с объективным учётом похожих по характеристикам и целевой категории объектов недвижимости. На сегодняшний день кадастровыми вопросами уполномочен заниматься Росреестр, который одновременно ответственен и за информацию о правах собственности. Благодаря внедрению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с января 2017 года на обработку данных и запросов граждан теперь уходит гораздо меньше времени, а все имеющиеся актуальные сведения зафиксированы в единой базе, являясь в большинстве своём общедоступными.

Официальный запрос

Как упоминалось выше, личное обращение в Росреестр или же Многофункциональный центр необходимо, если вам требуется информация о кадастровой стоимости конкретного участка в виде официального документа, имеющего юридическую силу. Это не столь быстро и удобно, как онлайн запрос, но если нужно решить спорный вопрос через суд или оформить раздел собственности, например, придётся выкраивать время и подстраиваться под рабочий график учреждения, учитывая обеденный перерыв. Чтобы не простаивать долго в очереди, имеет смысл записаться в электронную очередь на сайте Росреестра, придя к нужному кабинету в назначенный день на указанное время с талончиком, который можно либо распечатать, либо сфотографировать в хорошем качестве (чёткое изображение).

Подав заявление непосредственно Росреестру, оно обрабатывается нередко сразу же, в крайнем случае до трёх рабочих дней. В Многофункциональном центре на это уходит на два дня больше, так как запрос перенаправляется Росреестру и обратно, прежде чем ответ будет выдан заявителю.

Документы, которые нужно иметь при себе, это личный паспорт (плюс копия), а также квитанция об уплате государственной пошлины. Заявление можно написать на месте. При этом каждый вправе указать в нём, придёт ли он забрать готовую выписку самостоятельно или желает получить её по почте заказным письмом.

Ознакомление в интернете

Более быстрое и удобное определение кадастровой стоимости земельного участка становится возможным благодаря доступу к сети Интернет. Самый распространённый способ – это официальный сайт Росреестра, который доступен в любой день, любое время и независимо от вашего места пребывания. База Росреестра всегда актуальна, и данные в неё вносятся исключительно на основании поданных документов. Там же можно узнать имена работников, определяющих кадастровую цену.

Вы можете быстро и бесплатно узнать кадастровую стоимость участка, введя его адрес или кадастровый номер в виджете ниже.

Несмотря на то, что данный виджет используется для заказа платной выписки из ЕГРН, перед заказом вы можете совершенно бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта.

Как посмотреть информацию на сайте Росреестра:

Если кадастрового номера вы не знаете, перед тем как определить кадастровую стоимость, можно воспользоваться популярным ныне порталом ktotam.pro и бесплатно найти этот номер по адресу недвижимого объекта.

На публичной карте

Определять кадастровую стоимость земли также бесплатно можно благодаря публичной кадастровой карте, найти которую через любую поисковую систему в браузере не составляет труда. Публичной картой удобно пользоваться, есть возможность посмотреть расположение определённых территорий, их границы, базовые характеристики, включая и оценку. Онлайн карта предоставляет возможность открывать разные спутниковые карты, знакомясь визуально и с нахождением соседних объектов.

Для поиска вам необходим либо кадастровый номер участка, либо, опять же, адрес. Если поиск не дал результата, проверьте, всё ли введено правильно. Если сомнений в правильности нет, но результата тоже нет, значит, на государственном учёте территория не состоит.

В целом же, благодаря публичной кадастровой карте, есть возможность узнать не только стоимость по кадастру, но также точное место расположения интересующей земли, её почтовый адрес, нахождение кадастрового квартала с границами, целевую категорию и вид разрешённого использования участка. Единственный недостаток – актуальная информация вносится в публичную карту не сразу же, а спустя некоторое время, поэтому данные могут быть выданы некорректно.

Актуальность сведений

Каждый ответственный собственник недвижимости обязательно проверяет правильность внесения сведений о его недвижимости в ЕГРН. Поскольку кадастровая стоимость влияет на сумму налога и прочие факторы, можно отметить несколько основных ситуаций, когда данные о кадастровой цене актуальны:

• В зависимости от территориального расположения, пересмотр стоимости осуществляется государством каждые пять лет или каждые три года, поэтому по истечении этого времени важно поинтересоваться, как изменилась сумма;
• В районе или регионе, где находится земля, поменялись расценки на недвижимость, что также может стать причиной досрочной переоценки;
• Необходимо решить какой-либо спор, разделить собственность, уменьшить сумму налогообложения в досудебном или судебном порядке;
• Перед заключением сделки потенциальному арендатору или покупателю имеет смысл проверить, не завысил ли владелец цену (это касается и случаев, когда физическое лицо желает выкупить территорию у муниципалитета, государства).

Будучи несогласным с кадастровой оценкой, если, по вашему мнению, её завысили и обязали платить несоразмерно большую сумму налога, вы вправе подать запрос на пересмотр оценивания в комиссию при территориальном отделении Росреестра, а также обратиться с исковым заявлением в суд. Подобные вопросы требуют довольно больших затрат времени. Кроме того, вам понадобится подготовить документы, подтверждающие правоту вашей позиции и основания для требований.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(ФГБОУ ВПО «КубГУ»)

Институт начального и среднего профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Работу выполнил И.Ю. Севостьянов

Краснодар 2014 г.

Введение

Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения

1 Земельный рынок в Российской Федерации, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков

2 Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

1 Методологические подходы к оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Заключение

Введение

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и правильная качественная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривает, в частности, изменение подходов к налогообложению земельных участков в зависимости от их кадастровой стоимости. Переход на новые принципы налогообложения земельных участков требует проведение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Соответствующие налоговые платежи по мере развития земельного оборота должны стать серьезным источником формирования местных бюджетов.

В настоящее время в России создана и действует многоуровневая система реестров. Данная система постоянно изменяется из-за изменения политической жизни в Российской Федерации. В этих условиях особое значение приобретает разработка теоретических подходов по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Вопросы оценки стоимости земли для России являются относительно новыми, поскольку земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В связи с Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. № 316 на территории Российской Федерации, а также Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года № 508, государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится для налогообложения и иных целей..

Целью выпускной квалификационной работы является рассмотрение механизма определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, а также анализ кадастровой оценки данной категории земель.

Цель определила постановку следующих задач:

?исследовать механизм функционирования земельного рынка и особенности формирования цен на земельные участки в Российской Федерации;

?выделить особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки;

?проанализировать и систематизировать существующие методологические подходы к оценке стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения;

?обосновать важность кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;

?выявить способы улучшения системы кадастровой оценки земель в Российской Федерации.

В качестве объекта исследования выступает оборот земель сельскохозяйственного назначения в РФ.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе осуществления оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

1. Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения

1.1Земельный рынок в Российской Федерации, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков

Рынок земли является неотъемлемой частью нашего государства, как и других развитых стран. Становление земельного рынка - это один из итогов аграрных преобразований, начатых с 1990 года. Результатом аграрных преобразований является земельная реформа. Применение на практике земельных отношений стало возможным с появлением Земельного кодекса, являющегося основным документом, регулирующим земельный рынок.

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому в определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли (рис.1).

Рисунок 1 - Особенности функционирования земельного рынка

Земля - это важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизнедеятельности любого общества.

Несмотря на разнообразие земельных отношений, сделок с землёй (сделки купли - продажи, дарения, мены, ипотеки), рынок земли в России очень слаб. Два фактора не дают ему развиться и укрепить своё положение:

)Во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны.

)Во-вторых, наиболее важное, что главным распорядителем земель у нас остаётся государство.

Объектами земельного рынка являются земельные участки и их части, субъектами - юридические и физические лица. Основной целью рынка земли является переход государственных и муниципальных земельных участков в частную собственность по заключенным сделкам (рис. 2). .

Рисунок 2 - Объекты и субъекты земельного рынка

Рынок земельных отношений принято совершенно справедливо разделять не только по категориям земель, участвующих в земельных отношениях (земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного и водного фонда, земли особо охраняемых территорий, земли, выделенные под градостроительство, земли поселений, земли запаса и земли, выделенные под промышленность, энергетику, транспорт, связь и т. д.), а также на первичный и вторичный.

Под первичным рынком понимается вся совокупность сделок, связанных с приватизацией (разгосударствлением) земельных участков (рис.3).

Рисунок 3 - Виды сделок первичного рынка недвижимости

К таким сделкам относятся:

?выкуп в собственность земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими предприятиями, также приватизация земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании сельхоз предприятий (это редко встречающаяся ситуация, но реально существующая);

?продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на торгах;

Мена;

?безвозмездная передача объектов недвижимости (при передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность субъектов Федерации и муниципалитетов);

Аренда.

С развитием рынка земли в России, земля стала товаром, то есть любой земельный участок может перейти от одного собственника к другому, следовательно, у любого земельного участка есть своя, не фиксируемая, цена, которую может установить собственник при продаже участка. Земельные участки, как и любой товар, имеет свою потребительскую и рыночную стоимость.

Потребительская стоимость является отражением стоимости земли для пользователя.

Рыночная стоимость - это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции.

Одна из основных особенностей земли в качестве товара заключается в том, что количество земли, предлагаемой на рынке, естественным образом ограничено. В связи с этим цена на землю определяется главным образом спросом. Спрос на землю, как правило, формируется на основе уровня цен на продукцию, производимую на земельных участках. Например, если понижаются цены на зерновые культуры, то и спрос, являющийся производным от этих цен, также понизится, а, следовательно, упадет цена на землю. На величину спроса, на землю, воздействуют экономические, природно-климатические и другие факторы.

В процессе определения цены на землю также необходимо учитывать абсолютную неэластичность ее предложения. То есть любой собственник земельного участка, который заинтересован в получении максимальных доходов от своей собственности, будет предлагать землю за любую цену, иначе он рискует лишиться ренты вообще.

Дж. Риккардо вывел следующие следствия из абсолютной неэластичности предложения земли на рынке:

Неверно мнение, что цены на продукцию, выращенную на земле (зерно), высокие, так как землевладельцы устанавливают высокую ренту. Здесь действует обратная связь: цена земли потому высокая, что устанавливаются высокие цены на продукцию, выращиваемую на ней.

Рост налогов на доходы собственников земли не вызывает повышения цен на продовольствие, а только уменьшает размер их ренты.

Стоимость земли целиком определяется стоимостью продукции, которая на ней выращивается, а не наоборот.

Земля представляет собой особый объект рыночных отношений. Земельный рынок позиционирует землю в качестве особой ценности, обладающей многообразным набором свойств, которые необходимо эффективно использовать. Земля классифицируется по категориям согласно ее целевому назначению, что дает возможность применять дифференцированный подход к рыночным сделкам.

1.2Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки

Происходящие в Российской Федерации процессы в рыночной экономике привели к возрождению частной собственности и свободе предпринимательства, позволяющие различным субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости, различными категориями земель (в частности землями сельскохозяйственного назначения).

Одну из основных ролей в рыночной экономике занимает институт независимой оценки собственности, который позволяет установить право собственности на землю.

Земли сельскохозяйственного назначения являются единственным местом развития человеческого земледелия и производства сельскохозяйственных культур. В зависимости от состояния и плодородия земель, предназначенных для производства и развития земледелия, зависит решение продовольственной проблемы в стране. Законодательство Российской Федерации во главе с верховенствующими органами призвано защитить земли сельскохозяйственного назначения и призвать предпринимателей, занимающихся развитием и выращиванием сельских культур, бережнее относиться к данным землям, и занимать большее количество пустующих земель, выделенных под земледелие, чтобы земли не теряли свою плодородную способность и не погибали.

В последнее время все активнее развивается процесс формирования рынка земли, особое место в этом процессе заняла тенденция формирование земель сельскохозяйственного назначения. Общество довольно быстро осознало, что земля может являться не только одним из основных факторов производства, но и одним из наиболее выгодных мест вложения капитала и получения прибыли, которую можно сравнить с вложениями в самые высокодоходные финансовые инструменты. Однако, данные вложения могут быть совмещены с большим финансовым риском, так как рынок земли не особо в некоторых районах нашей страны отсутствует прозрачность и объективность рыночной информации о стоимости земельных участков.

В виду не фиксируемой стоимости земельных участков, возникает необходимость разработать теоретические подходы и методические рекомендации по проведению достоверной оценки земель сельскохозяйственного назначения .

Оценка земель сельскохозяйственного назначения стала еще более значимой в связи с использованием ее данных:

о покупке - продаже сельскохозяйственной земли;

о кредитовании под залог сельскохозяйственной земли;

об ущербе, нанесенном сельскохозяйственной земле;

о внесении сельскохозяйственной земли в качестве вклада в уставной капитал;

постановке сельскохозяйственной земли на баланс предприятия;

кадастровой оценке сельскохозяйственной земли;

покупке или продаже предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей;

слиянии или поглощении предприятия, владеющего сельхоз землей; -разработке инвестиционных проектов;

Вопросы оценки стоимости земли для России являются относительно новыми, поскольку земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего состоянию рынка, подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения .

Действующая методическая база оценки земли не содержит исчерпывающего ответа на вопрос, как необходимо определять рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения. Учитывая складывающуюся ситуацию, на сегодняшний день возникает необходимость разработки качественного, рыночно ориентированного механизма оценки земельных участков, совершенствования ее организационной и методической базы. Это и обуславливает актуальность настоящей работы..

В условиях формирования рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, наибольшую значимость приобретает кадастровая (массовая) оценка сельскохозяйственных земель, представляющая собой метод, получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы земельных участков сельскохозяйственного назначения, с использованием рыночной информации. В условиях становления рынка массовая оценка земель сельскохозяйственного назначения позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, который может использоваться в дальнейшем путем уточнений при осуществлении индивидуальной (единичной) оценки. Именно массовая оценка является основой для налогообложения земли. Потребность в обосновании и апробации теоретико-методической основы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего массовой, определило выбор и логику исследования, его цель и задачу .

2. Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Методологические подходы к оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущества России от 6 марта 2002 г. № 568-Р 5 оценщик при проведении оценки в Российской Федерации обязан использовать (или обосновать отказ от использования) методы, используемые в мировой практике оценки. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

При проведении стоимости земель сельскохозяйственного назначения принято применять три основных подхода (рис.4).

.Сравнительный подход - отражающий совокупность ценно образующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д., присутствующих на дату оценки).

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

?принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

?принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Рисунок 4 - Методологические подходы к кадастровой оценке земель.

В рамках сравнительного подхода применяются.

1. Метод сравнения продаж. Данный метод базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого недвижимого имущества с аналогами.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценаобразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Область применения и ограничения метода. Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж:

Й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, объектом проданные относительно недавно.

Й этап. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам, анализируется собранная информация и каждый объекта аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Й этап. На выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты:

?по назначению использования;

По качеству

?по передаваемым правам;

?по местоположению;

?по физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

?по платежеспособности;

?по возможностям финансирования;

?по инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

?о сроке окупаемости;

?о независимости субъектов сделки;

?о инвестиционной мотивации.

2.Метод выделения. Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений. В противном случае может получиться отрицательная величина.

Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому участку, с известными ценами продаж;

оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;

расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;

корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;

расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных цен.

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Так для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

?подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому объекту, с известными ценами продаж;

?оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;

?расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;

?корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;

?расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

3. Метод распределения. Данный метод основан на определении соотношений между стоимости земли и стоимости возведённых на ней строений. Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Если в районе нет достаточного числа продаж, неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Одним из основных недостатков в данном методе является достаточно сложный процесс определения доли стоимости земель в общей стоимости недвижимости, эта доля может зависеть из различных факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки и т.д.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

?наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); -

?наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; -

?соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:

?определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

?определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

?определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

?корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок.

.Доходный подход - отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

?сумму будущего дохода;

?время, когда должен быть получен доход;

?продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

?прогнозирование будущих доходов;

?капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

?упрощенного баланса;

?отчета о движении денежных средств (реконструируемый отчет оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов).

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.

В рамках доходного подхода используются три основных метода.

.Метод капитализации земельной ренты.

Данный метод нашел своё применение для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Разработаны условия применения данного метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

?расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

?определение величины соответствующего коэффициента капитализации;

?расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод остатка для земли.

Метод остатка для земли основан на затратном методе и методе капитализации дохода. В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости - физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

?стоимость зданий и сооружений;

?чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

?коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений, при этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Метод предполагаемого использования.

Метод предполагаемого использования так же, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков, методом развития территории и методом разбивки на участки.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) - немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

) анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

) составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

) прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

) расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

) оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

При расчете стоимости земли данным методом возможно применение различных математических моделей моделирования потока доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации.

Метод предполагаемого использования может использоваться для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта. Одним из вариантов применения метода предполагаемого использования для оценки земли (свободного земельного участка) является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа считается наиболее эффективным видом использования земли. Этот метод также применяется для определения ценности территории при осуществлении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природной среды и является одним из основных при определении эффективности проектов, направленных на сохранение природных ресурсов и окружающей среды.

.Затратный подход. Один из основных подходов, применяемых при кадастровой оценке земель. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

1этап - оценка рыночной стоимости земельного участка;

2этап - оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

3этап - расчет выявленных видов износа;

4эта п- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Затратный подход отражает точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесённых затрат. Затратный подход практически не применим для самостоятельной оценки земельных участков. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшением (зданиями, инженерными коммуникациями).

Россия располагает огромными земельными ресурсами, и успешное решение задач в сфере земельных правоотношений, создания предпосылок для обеспечения экономического роста в условиях многообразия форм собственности, а также дальнейшее развитие правового обеспечения управления земельными ресурсами. Согласно ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, поэтому оценка земли и установление обоснованной платы за нее является одной из основных задач управления земельными ресурсами. Не менее важная цель оценки стоимости земельных участков - это создание налогооблагаемой базы. Для целей налогообложения и иных, предусмотренных законом целей проводится государственная кадастровая оценка.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, формирование перечня объектов оценки, отбор исполнителя работ, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости, а также утверждение результатов определения кадастровой стоимости. Внесение их в государственный кадастр недвижимости и доведение их до сведения налогоплательщиков.

Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости.

В настоящее время система государственной кадастровой оценки земель основывается на наличии сформированной методической базы, которая обеспечивает процесс ее проведения. В качестве такой методической базы выступают утвержденные приказами Минэкономразвития Российской Федерации методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий и технические указания, которые являются практическим руководством по применению данных методик. Все методики по государственной кадастровой оценке земель основаны на подходах и методах оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

Объектами государственной кадастровой оценки являются земельные участки всех категорий земель, а с 2011 года в 12 субъектах Российской Федерации, проводятся работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Сфера применения результатов государственной кадастровой оценки достаточно широка. Во-первых, кадастровая стоимость земельного участка является одним из критериев формирования земельного налога. Согласно ст. 391 Налогового кодекса РФ налоговая база земельного участка определяется как его кадастровая стоимость. Кроме того, кадастровая стоимость применяется для расчета арендой платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, для определения выкупной цены земли и стартовой стоимости при проведении торгов, для определения налогового потенциала муниципальных образований с целью последующего определения размера субсидий и субвенций.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. К различным категориям земель и видам разрешенного использования земельных участков применяются различные методы оценки в зависимости от факторов, влияющих на их оценку. В целом это методы массовой оценки, базирующиеся на системе массового определения стоимости и включающие метод сравнения рынков, а также доходный и затратный методы. Так, например, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения до настоящего времени основывалась на основе капитализации рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по установленной системе в целях гарантирования единых показателей сопоставимости кадастровой оценки на всей территории Российской Федерации.

Главной целью оценки земель сельскохозяйственного назначения является определение кадастровой стоимости всех угодий на территории РФ с целью обложения данных земель налогами, арендной платой и другими платежами при сделках купли-продажи земельных угодий.

Объектами данной оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц. Особенности оценки земельных угодий.

При оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты и методом сравнения, следует учитывать естественные агрономические свойства земельных участков, а так же влияние источников антропогенного загрязнения. К основным агрономическим свойствам относят:

качественные характеристики слоя

качественные характеристики местоположения земель сельскохозяйственного назначения (рельеф, увлажнения, микроклимат).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 445 от 20.09.2010 г. были приняты основные пункты по проведению государственной кадастровой оценке земли сельскохозяйственного назначения. Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп (рис.5).

Рисунок 5 - Группы земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения охватывает нахождение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основании кадастровой оценки лежит нахождение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Под сельскохозяйственными угодьями понимается территория, регулярно используемая под ряд определённых целей, которые обладают конкретными естественно - историческими свойствами.

Указом установлено, что кадастровая стоимость земельных участков, которые находятся в подразделении земель сельскохозяйственного назначения находится по состоянию на 1 января того же года, когда были проведены работы государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в подразделение земель сельскохозяйственного назначения производится следующим образом. Устанавливается перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Этот перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливается территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, производящего функции по предоставлению услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января того же года, когда были проведены работы государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Предоставленный перечень должен включать в себя сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории, не позволяется допускать отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашня - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокос - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбище - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь - земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

На рисунке 6 представлены этапы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель.

Рисунок 6 - Этапы проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий

На первом межрегиональном этапе территориальным органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ. На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Второй этап - кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям. Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель, является соответствие средневзвешенной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения величине, полученной в результате проведения первого этапа. Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ. Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе (рис.10).

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Исходной информацией для проведения работ являются данные почвенных обследований, материалы IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оценки земель. Каждый административный район в процессе IV тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории (рис.7).

Рисунок 7 - Информационная основа государственной кадастровой оценки

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бонитета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств, для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий приведена на рисунке 8. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Для земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель (многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами), предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности определение удельных показателей кадастровой стоимости земель определяет необходимую последовательность действий:

Рисунок 8 - Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе

) составление перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них.

) составление в профиле почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию.

) выбор в профиле почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов, характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

) установление в профиле почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

) установление рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из ассортимента культур;

) вычисление валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из ассортимента культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации продукции.

) нахождение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава и ассортимента культур;

) вычисление валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

) вычисление затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

) вычисление в профиле почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота;

) расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве;

) определение в профиле почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

) определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;

) вычисление удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

) вычисление удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения состоит из двух основных этапов:

1.Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на территории РФ.. Первый этап кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения проводится с целью определения кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий на территории субъектов РФ и разрабатывается определённая последовательность проведения кадастровой оценки.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

.оценочная продуктивность;

.затраты по оценке;

.цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;

.удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Оценочная продуктивность и затраты по оценке служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базисных показателей по оценке продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

?фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1,

?методика государственной кадастровой оценки сельскохозугодий на уровне субъектов Российской Федерации;

?рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;

?базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Площади почвенных разновидностей, которые входят состав земельного участка, находятся путем соотношения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков, которые входят состав земель сельскохозяйственного назначения, определяемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур рассчитываются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен.

Размер прибыли предпринимателя находится оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Коэффициент капитализации рассчитывается на основании среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Для земель сельскохозяйственного назначения, которые малопригодны под пашню, но употребляемые для выращивания некоторых видов технических культур (многолетних насаждений, ягодников, чая) удельные показатели кадастровой стоимости земель принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения определяет следующую последовательность действий:

Группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

Определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;

Определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка;

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

Расчёт эталонного земельного участка предполагает подчёркивание в составе каждой группы земельного участка, обладающего в профиле факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале. Для земель сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса, удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки (рис. 9).

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, его территориальными органами и находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Кроме того, к проведению подобной оценки могут быть привлечены лица, имеющие квалификационный аттестат кадастрового инженера, либо являющиеся оценщиками и состоящие в одной из саморегулируемых организаций.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в целях установления кадастровой стоимости земельных участков, которые имеют различное целевое назначение.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными Федеральным стандартом оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Рисунок 9 - Схема проведения государственной кадастровой оценки

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности .

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 Департаментом земельно-имущественных отношений Краснодарского края издан Приказ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» от 22.11.2011, №1756. Согласно данному приказу были утверждены:

?результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края;

?средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов в составе видов разрешенного использования земель населенных пунктов Краснодарского края;

?средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Краснодарского края. Средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края показан в таблице 1.

Таблица 1 - Средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе муниципальных районов (городских округов) Краснодарского края

№ п/пНаименование муниципального района (городского округа).Земли сельскохозяйственного назначения 1кв.м./ руб.1Абинский район6,072Апшеронский район1,013Белоглинский район7,454Белореченский район5,775Брюховецкий район10,616Выселовский район11,007Гулькевичский район12,458Динской район10,169Ейский район7,4610Кавказский район11,7211Калининский район7,1512Каневской район9,9013Кореновский район12,4814Красноармейский район8,4715Крыловский район7,8216Крымский район5,9317Курганинский район11,6618Кущевский район7,4919Лабинский район6,7120Ленинградский район102421Мостовский район1,6022Новокубанский район10,3523Новопокравский район8,4224Отрадненский район4,7025Павловский район8,6726Приморско-Ахтарский район10,8127Северский район5,5028Северский район7,5929Старомиский район7,2830Тбилисский район12,0431Темрюкский район7,7432Тимашевский район12,0633Тихорецкий район9,4234Туапсинский район10,4035Успенский район6,1236Усть-Лабинский район12,7037Щербиновский район7,6838Город-курорт Анапа7,1139Город Армавир10,6640Город-курорт Геленджик7,1441Город Горячий Ключ3,6042Город Краснодар11,5043город Новороссийск1,6444Город-курорт Сочи6,97

3 Повышение качества оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

По состоянию на 1 января 2013 г. на территории Российской Федерации действовало свыше 24 тыс. муниципальных образований (МО).

Пункт 1 ст.52 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» четко закрепляет право каждого муниципального образования иметь собственный бюджет. Местный бюджет - форма образования и расходования денежных средств на очередной финансовый год, предназначенных для исполнения расходных обязательств соответствующего муниципального образования .

В результате же изменения бюджетного и налогового законодательства в течение последних трех лет в числе местных налогов, формирующих финансовую базу местных бюджетов за счет собственных средств, осталось всего два налога: земельный и налог на имущество физических лиц. Впрочем, как показывает и зарубежный опыт, финансовая обеспеченность муниципальных образований определяется не числом местных налогов, а уровнем их экономической значимости и, главное, привязкой к налоговой базе, отражающей результаты хозяйственной деятельности на территории муниципалитета. Но в нынешних российских условиях действующее правовое регулирование и практика бюджетного процесса на местном уровне практически не имеют названной выше привязки и тем самым дистанцируются от задач стимулирования активности органов местного самоуправления по экономическому развитию территорий и на этой базе - по укреплению их доходного, прежде всего налогового, потенциала.

Закрепленные за местными бюджетами в размере 100% поступления от земельного налога и налога на имущество физических лиц фактически дают средств намного меньше ожидаемого и не покрывают значительную часть расходных обязательств. В соответствии с гл. 31 «Земельный налог» исчисление земельного налога производится по кадастровой стоимости земельных участков. Однако вследствие законодательно не урегулированных правовых норм применения повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога снизилась собираемость по данному налогу.

Рекомендации по оценке. Оценка земель сельскохозяйственного назначения не должна противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости. Основанием для проведения оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения является договор между оценщиком и заказчиком.

Договор должен содержать:

основания заключения договора

вид объёма оценки

вид определяемой стоимости

денежное вознаграждение за провидение оценки

сведения о страховании гражданской ответственности оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчёта об оценке. В отчёте должны быть указаны:

?дата составления и порядковый номер отчёта;

?основания проведения оценки;

?юридический адрес и сведения об оценщике;

?точное описание объекта оценки, реквизиты, балансовая стоимость объекта;

?стандарты оценки;

?последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина;

?дата определения стоимости объекта оценки;

?перечень документов используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки

Заключение

Оценка стоимости сельскохозяйственных земель как вид деятельности комплексно была рассмотрена в дипломной работе в виде механизма оценки стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, под которым, мы понимаем совокупность объектов, целей, принципов, подходов, методов, процедур, видов, инструментов и институтов оценки, результатом взаимодействия которых является объективное и профессиональное заключение о стоимости земельного участка.

Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения должна базироваться на принципах оценки, которые отражают направление, тенденции поведения хозяйствующих субъектов в рыночной среде.

В работе показано, что при оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения возможно использование метода сравнения продаж и метода распределения, основанных на сравнительном подходе, метода выделения, в основе которого лежит сравнительный и затратный подходы, метода капитализации земельной ренты и метода предполагаемого использования, базирующихся на доходном подходе, и метода остатка, помимо доходного использующего затратный подход. Исследование преимуществ и недостатков каждого метода показало, что наилучшим методом оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения является метод сравнения продаж. Однако его использование затруднительно в связи с неразвитостью данного рынка в РФ. Более эффективным использование сравнительного подхода будет в регионах развитым оборотом земель сельскохозяйственного назначения (в зоне традиционного активного земледелия, вблизи крупных населенных пунктов и т.п.).

Затратный подход, несмотря на относительную простоту и кажущуюся возможность широкого использования, содержит в себе принципиальное противоречие в отношении большей части земель сельскохозяйственного назначения - чем лучше природные характеристики земли, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией земельный участок может получить (лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах). Поэтому применение затратного подхода для земель сельскохозяйственного назначения имеет смысл только, если на участке есть значительные улучшения (объекты инфраструктуры, мощности для хранения и переработки сельхозпродукции и т.п.).

Для объективной оценки стоимости земель в удаленных районах возможно использование доходного подхода, прежде всего, метода капитализации земельной ренты.

В условиях формирования рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, наибольшую значимость приобретает массовая оценка сельскохозяйственных угодий. Именно она позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, проводится в целях обеспечения реализации государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, объективного налогообложения земель и развития территорий. Однако технология массовой оценки не может обеспечить выполнение ряда стандартных процедур, необходимых для установления рыночной стоимости земельного участка (определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка, учет соотношения спроса и предложения и индивидуально-потребительских свойств оцениваемого объекта на конкретную дату и т.п.). Это осуществляется в рамках индивидуальной оценки посредством определенного алгоритма, предполагающего капитализацию земельной ренты.

Кадастровая оценка проводится на один момент времени и по единой методике для всей территории Российской Федерации (субъекта РФ) с использованием, как правило, одного методического подхода, служит основой формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки наряду с использованием её результатов преимущественно для целей налогообложения и более продолжительным периодом актуальности её результатов - 3-5 лет.

На сегодняшний день разработаны Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые отчасти отражают рыночные подходы к определению рыночной стоимости. Согласно данным методических рекомендаций, кадастровая стоимость - расчетная величина в денежном выражении, которая отражает представления о ценности (полезности) земельного участка для всех участников рынка при его использовании. Стоимость, рассчитанная в рамках массовой оценки, должна отражать реальную рыночную стоимость в условиях развитости рынка и наиболее эффективном использовании земельного участка. Фактически эти рекомендации описывают процесс массовой оценки земель для целей налогообложения. Необходимо отметить, что массовая оценка призвана определить не только стоимость для целей налогообложения, но и для целей аренды, залога и т.п.

Основные научные и практические результаты дипломного исследования заключаются в следующем:

Определение развития земельного рынка в Российской Федерации, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков;

определение особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки;

определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

разработка и анализ методологических подходов к оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

модержание, задачи и методика, проведения оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

разработка повышения качества оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

кадастровый рыночный стоимость земля

Список использованных источников

1. Бюджетное послание Президента России Федеральному Собранию РФ о бюджетной политике в 2008-2010 годах (дата обращения 15.04.2014 года).

Бюджетный кодекс Российской Федерации. Последняя редакция. М.: Юрайт-Издат, 2009 (дата обращения 15.04.2014 года).

Земельный кодекс РФ. М.: Омег-Л, 2006. (с последующими изменениями и дополнениями) (дата обращения 15.04.2014 года).

4. Земельный рынок России

5. Методика Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации / Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. М., 2000 (дата обращения 15.04.2014 года).

7. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации

Цена земли. Особенности ценообразования на земельном рынке

9. Постановление Правительства области № 304 «Об организации оформления прав на земельные участки, находящиеся в общей собственности, и повышении эффективности налогообложения земель сельскохозяйственного назначения» (дата обращения 20.04.2014 года).

Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации М.: Госкомзем, 2000 г.

Приказ Минфина РФ от 16 сентября 2008 г. № 95н «Об утверждении форм налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу и порядков ее заполнения» (дата обращения 20.04.2014 года).

Приказ «Об утверждении федерального стандарта оценки» «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1)» от 20 июля 2007 г. № 256 (дата обращения 20.04.2014 года).

Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» (дата обращения 20.04.2014 года).

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316(дата обращения 20.04.2014 года).

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(дата обращения 20.04.2014 года).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (дата обращения 20.04.2014 года).

Федеральный стандарт оценки, утвержденный Приказом от 22 октября 2010 г. № 508, ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Бичурского района Республики Бурятия

3. Мероприятия по совершенствованию кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Проблемы кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.2 Пути совершенствования кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

Заключение

Список использованных источников

Приложения

кадастровый оценка земля учет

Введение

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладает человек, земле принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. Она представляет собой особую ценность для всего человечества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. Земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, и поверхность или пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей, и наконец земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию.

В современной России по мере усугубления рыночных отношений земля постепенно становится объектом товаро-хозяйственного оборота, требующей экономической оценки. С начала экономических реформ в стране прочно укрепились такие понятия, как оценка, оценщик, рыночная стоимость.

В России как исторически аграрной стране вопрос частной собственности на землю и ее стоимости всегда был одним из основополагающих в жизни общества и для всего политико-правового устройства.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения в России имеет довольно большую историю. Проведение и развитие земельно-оценочных работ было непосредственно связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получением неких средних показателей, характеризующих (выявляющих) различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения.

Предмет исследования дипломной работы - кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Объект исследования земли сельскозяйственного назначения с кадастровым номером 03:03:000000:170, расположенным в Республика Бурятия, Бичурский район, с. Бичура, ул. Советская, земли ТОО «Колос».

Целью дипломной работы является кадастровая оценка сельскохозяйственных земель на примере Республики Бурятия. В качестве субъекта был взят ТОО «Колос», а в качестве объекта его сельскохозяйственные угодья.

В соответствии с поставленной целью в дипломной работе решаются следующие задачи:

1. Провести обзор состояния государственной кадастровой оценки на федеральном уровне и на уровне субъектов РФ.

2. Провести обзор современного состояния земельного фонда РБ и результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в РБ.

3. Определить кадастровую стоимость сельскохозяйственных земель на примере земельных участков ТОО «Колос».

Методы исследования - методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Информационной основой написания дипломной работы послужили нормативно-правовая база Российской Федерации и Республики Бурятия, а также работы таких авторов как Антонов В. П. Демидова В.В., Варламов А. А, Семенов В. А.

1. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Земельное законодательство относит к категории сельскохозяйственного назначения земли, основное целевое назначение которых -- использование их в сельскохозяйственном производстве. Это -- земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, т.е. которые в настоящее время уже используются в сельском хозяйстве, и земли, предназначенные для этих целей (ст. 57 ЗК).

Пригодность земель для использования их в сельском хозяйстве устанавливается на основе данных государственного земельного кадастра (ст. 26 ЗК) или зонирования территории для размещения садоводческих, огороднических некоммерческих объединений Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 12).

Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства. Другая разновидность этих земель -- земли, которые используются кактерриториальный базис для размещения дорог, производственных построек и иных сооружений, непосредственно обслуживающих нужды сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашня, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, и залежи. В составе этих сельскохозяйственных угодий выделяются также особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов РФ Земельный кодекс РФ // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/ .

Содержание правового режима земель сельскохозяйственного назначения определяют следующие обстоятельства. В зависимости от характера сельскохозяйственного производства, т.е. имеет оно товарный характер или ведется для личного потребления, выделяются соответственно земли крестьянских (фермерских) хозяйств, земли сельскохозяйственных коммерческих организаций и земли, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и пастьбы скота.

В ст. 57 ЗК определен перечень юридических и физических лиц, а также целей, для которых им могут предоставляться земли сельскохозяйственного назначения. Так, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться гражданам. Гражданам, объединившимся в кооперативы (согласно действующему законодательству -- некоммерческие объединения), земли могут быть предоставлены для садоводства, животноводства и огородничества.

Для ведения сельскохозяйственного производства земли предоставляются колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государственным, кооперативным, общественным предприятиям и организациям, совместным сельскохозяйственным предприятиям.

ЗК РФ допускает предоставление сельскохозяйственных земель научно-исследовательским, учебным и другим сельскохозяйственным учреждениям, сельским производственно-техническим училищам и общеобразовательным школам для исследовательских, учебных целей, пропаганды передового опыта и непосредственно для сельскохозяйственного производства. Для ведения подсобного сельского хозяйства земли могут быть предоставлены несельскохозяйственным предприятиям, включая совместные предприятия, учреждениям и организациям, религиозным организациям.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются иным организациям и лицам только в случаях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ Земельный кодекс РФ // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/ .

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет две отличительные черты: обеспечение почвенного плодородия земель, т.е. охраны качества сельскохозяйственных угодий, и обеспечение сохранности количества этих земель, предотвращение уменьшения площадей сельскохозяйственных угодий.

Первая задача в значительной мере решается путем проведения работ по мелиорации земель, а также в необходимых случаях их консервации. Мелиорация земель представляет собой коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, культуртехнических, химических, противоэрозионных, агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий. Порядок проведения мелиоративных работ регулируется Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»

Консервация земель, или временное исключение их из хозяйственного оборота, осуществляется для предотвращения развития и устранения процессов деградации почв, восстановления их плодородия и реабилитации загрязненных территорий. Порядок консервации земель регулируется постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 555, которым утверждено Положение о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами.

Важную роль в решении проблемы охраны сельскохозяйственных угодий играет Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». В Законе закреплено юридическое понятие «плодородие земель сельскохозяйственного назначения». Это -- способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений.

Для обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения:

Разрабатываются и реализуются федеральные целевые программы обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также соответствующие региональные целевые программы;

Проводится учет показателей плодородия земель сельскохозяйственного назначения и мониторинг плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

Разрабатываются стандарты, нормы, нормативы, правила, регламенты в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

Разрабатываются планы агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

Планируются мероприятия по реабилитации земель сельскохозяйственного назначения, загрязненных радионуклидами, тяжелыми металлами и другими вредными веществами;

Финансируются мероприятия по обеспечению плодородия земель сельскохозяйственного назначения; научно-исследовательские работы в этой области;

Обеспечивается контроль за качеством используемых в целях обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения агрохимикатов и пестицидов и контроль за безопасным обращением с ними;

Проводится сертификация почв;

Лицензируется деятельность по агрохимическому обслуживанию;

Обеспечивается государственный контроль за воспроизводством плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

Создаются банки данных в этой области;

Проводится учет эталонных участков земель сельскохозяйственного назначения.

Правительство РФ ежегодно представляет Федеральному Собранию РФ национальный доклад о состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения и о государственном регулировании и государственной поддержке в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения Конституция РФ // http://www.constitution.ru/ .

Одним из правовых средств обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения являются разработка и реализация федеральных целевых программ обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и региональных целевых программ в данной области. Такие программы формируются Правительством РФ и утверждаются в порядке, установленном законодательством РФ. На уровне субъектов РФ разрабатываются и утверждаются региональные целевые программы обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // http://www.rpn.ru/art.php?id_art=1236 .

Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 1992 г. № 879 была утверждена Государственная комплексная программа повышения плодородия почв России. Программа предусматривает меры по повышению и сохранению плодородия почв: защите почв от эрозии; агрохимическому обеспечению; применению органических удобрений и минеральных удобрений; мелиорации земель; меры по улучшению, восстановлению нарушенных и загрязненных земель, в том числе рекультивации нарушенных земель и консервации деградированных и загрязненных земель. В Программе отражены вопросы ее реализации, государственного контроля за осуществлением государственной поддержки и экономического механизма реализации мероприятий, организационно-правового обеспечения и др.

Соответствующие программы принимаются и на уровне регионов.

Осуществляется также государственное нормирование плодородия земель сельскохозяйственного назначения, т.е. установление стандартов, норм, нормативов, правил, регламентов в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

В значительной степени проблема сохранения и повышения плодородия земель решается на уровне управления использованием и охраной земель. Так, ведется государственный учет показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения в целях обеспечения органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления, заинтересованных граждан и юридических лиц информацией о состоянии плодородия указанных земель. Такого рода учет включает в себя сбор и обобщение результатов почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения. Порядок государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения устанавливается Правительством Российской Федерации.

1.2 Государственный кадастровый учет земель

Государственный земельный кадастр -- это систематизированный свод документированных сведений, получаемых при проведении кадастрового учета земельных участков. В результате такого учета каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровому учету подлежат земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу Закона о земельном кадастре, является юридически действительным Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» // http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html .

Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения надлежащей записи в Единый государственный реестр земель. Реестр -- основной документ земельного кадастра. В него вносят такие сведения, как:

Кадастровые номера;

Местоположение (адрес);

Описание границ земельных участков, их отдельных частей;

Зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

Экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

Качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

Наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Помимо реестра к основным документам земельного кадастра относятся кадастровое дело и дежурные кадастровые карты (план).

Кадастровое дело -- совокупность документов, которые подтверждают факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета. Данные документы являются основанием для внесения сведений в Единый реестр земель.

Кадастровая карта представляет собой план, на котором в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в земельном кадастре.

Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их изъятие и уничтожение не допускаются. Основные документы государственного земельного кадастра подлежат страхованию.

Многие из нас видели, что кадастровый номер участка состоит из длинного ряда цифр и точек. Как он составляется и что обозначает? Кадастровое деление территории РФ производится в целях присвоения кадастровых номеров. Единицами такого деления являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, района, квартала, а также номера земельного участка в кадастровом квартале, которые отделены друг от друга двоеточиями. Например, 50:22:03:001.

Теперь поговорим о порядке проведения кадастрового учета. Он проходит по месту нахождения участка. Для этого заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями лица подают в органы земельного кадастра заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Межевание представляет собой работы по установлению границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Работы по межеванию достаточно сложны, поэтому государство доверяет выполнение этих работ только обученным и специально подготовленным (получившим особый документ) специалистам и организациям -- органам межевания. По договору о проведении межевания орган межевания в соответствии с действующим законодательством обязан:

1. Организовать работы по определению местоположения границ на местности. Вам вместе со специалистом органа межевания предстоит встретиться со всеми соседями и определить, где проходит граница между вашими участками, оформить надлежащим образом согласование границ на местности, составив об этом акт, который должен быть подписан вами и всеми соседями.

2. Закрепить на местности границы участка, установив на поворотных и узловых точках межевые знаки, и провести геодезические измерения, позволяющие определить координаты этих знаков.

3. Составить межевое дело и подготовить документ о межевании (выписку из межевого дела) для представления в кадастровую палату

Закон четко оговаривает, что документы, представляемые в кадастровую палату, должны быть надлежащим образом оформлены. Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. В кадастровой палате представленные вами документы должны зарегистрировать: проставить штамп и записать в него регистрационный номер и дату приема документов. Запись удостоверяется подписью работника кадастровой палаты. О принятых документах вам должны выдать расписку.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки. После выполнения кадастровых работ вам обязаны подготовить (или прислать по почте) выписку из земельного кадастра, которая называется кадастровым планом земельного участка. Внимательно проверьте выданный вам документ! Все экземпляры полученной вами выписки должны быть заполнены абсолютно одинаково, все листы каждого экземпляра выписки пронумерованы и заверены подписью должностного лица кадастровой палаты, а количество подготовленных для вас экземпляров плана соответствовать тому, которое вы указали в заявке. Но в любом случае для предъявления в учреждение юстиции для дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вам обязаны выдать не менее двух экземпляров.

В выписках должны быть обязательно заполнены следующие строки.

Кадастровый номер земельного участка. В строке проставляется уникальное обозначение, которое присвоено только вашему участку.

Наименование земельного участка. Обычно записывают «землепользование». Если вам предоставили часть земельного участка при доме, а остальную часть -- за пределами застройки, то будет записано «единое землепользование».

Местоположение. Как правило, указывается положение земельного участка в пределах кадастрового квартала или приводится иное общепринятое описание.

Площадь. В строке запишут площадь, вычисленную при межевании и указанную в постановлении о внесении уточнений.

Но если в представленных документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения кадастрового учета, или если такие сведения противоречивы, заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановке государственного учета. Такая приостановка может быть не более чем на месяц. Если в течение указанного срока заявитель не устранит причины приостановки, то ему направляют письменный отказ в проведении государственного кадастрового учета.

Кроме этого, в проведении учета должно быть отказано, если:

С заявкой обратилось ненадлежащее лицо;

Представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства;

При межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться кадастровый учет, были нарушены права смежных землепользователей;

Площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами.

Решение об отказе в пятидневный срок направляется заявителем с причинами такого отказа. Отказ может быть обжалован в суде.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер за исключением информации ограниченного доступа. Это означает, что любое заинтересованное лицо может обратиться за сведениями в органы земельного кадастра. Для этого надо подать в соответствующие органы заявление с указанием своих реквизитов, объема и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки. К заявлению прилагается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений. Заявитель не обязан обосновывать необходимость получения запрашиваемых им сведений. Сведения предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, а в некоторых случаях -- в виде копий хранящихся в деле документов. Выписки изготавливаются в форме кадастрового плана.

Определенному кругу лиц информация предоставляется бесплатно. Например, правообладателю земельного участка или уполномоченным им лицам, наследникам, имеющим право на наследование участка правообладателя по закону или по завещанию.

1.3 Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа -- сельскохозяйственные угодья;

II группа -- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа -- земли под замкнутыми водоемами;

IV группа -- земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;

V группа -- земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа -- земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь -- земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап -- определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

· оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

· оценочные затраты;

· цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;

· удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

· фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;

· рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;

· базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

· определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

· определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

· данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

· показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

· разработка содержания и программы работ;

· составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;

· сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

· разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;

· составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;

· определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;

· определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

· определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;

· определение расчетного рентного дохода;

· расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

· оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;

· оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Таким образом, Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

Предметом оценки являются:

Плодородие сельскохозяйственных угодий;

Технологические характеристики участков;

Местоположение (удалённость) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

Определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.

В качестве показателей оценки выступают:

1. Для оценки плодородия:

Почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склонов, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);

Рентный доход, обусловленный плодородием почв.

2. Для оценки технологических свойств земельных участков:

Площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки.

3. Для оценки местоположения:

Расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учётом качества дорог, объёмов и классов грузов;

Рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Биччурского района Республики Бурятия

2.1 Краткая характеристика Бичурского района Республики Бурятия

30 мая 1923 года была образована Республика Бурятия, располагающаяся восточнее озера Байкала на юге Восточной Сибири и входящая в Восточно-Сибирский район. Ее площадь составляет 351,3 тысячи км2. Столицей Республики является город Улан-Удэ.

Бурятия на востоке граничит с Читинской областью, на юге - с Монголией, на западе - с Иркутской областью. Республика с помощью ответвления Улан-Удэ - Наушки связывается с Транссибирской магистралью. Через нее проходит трасса М55, имеющая общегосударственное значение, а также несколько дорог республиканского значения и остальные типы дорог. На побережье озера Байкал расположено много портов, с помощью которых осуществляется водная доставка материалов и грузов. Бурятия находится в относительной близости с энергетическими базами, рынками сбыта, а также такими промышленными городами, как Иркутск, Красноярск, Чита, Ачинск, Ангарск.

Бурятия находится на территории Забайкалья. Это преимущественно горная местность, лишь редкие ее равнины расположены на 500-700 метрах над уровнем моря.

Республика Бурятия по своему характеру рельефа разделяется на Восточный Саян, Селенгинское среднегорье, Витимское плоскогорье и Байкальскую горную область. В этих горных системах раскинулись широкие межгорные котловины, иногда состоящие из лесостепных, степных и луговых участков - основных и наилучших угодий сельского хозяйства Республики.

Бурятия по своему физико-географическому расположению сильно удалена от Атлантического океана, а многочисленные высокогорные хребты изолируют ее от Тихого и Индийского океанов. Климат здесь резко континентальный: лето теплое и короткое, а зима морозная, малоснежная, безветренная и довольно продолжительная. В январе средняя температура достигает -24 … -250С, в июле она поднимается до -17 … -180С. В большинстве сельскохозяйственных районах республики в речных долинах за год в среднем выпадает до 250-300 мм осадков. В горах за год выпадает 30-50 мм осадков. За год температура +50С держится в течение 150-160 дней в некоторых основных районах земледелия. Бурятия находится в зоне вечной мерзлоты, что довольно сильно влияет на ведение сельского хозяйства.

Земельные ресурсы Республики

Территория Бурятии в большинстве случаев состоит из подзолистых почв. Степные и лесостепные районы Республики (центр и юг), Тункинскую котловину и долину реки Баргузин занимают темно-серые лесные, черноземные и каштановые почвы. Заболоченные пространства и болота располагаются в межгорных котловинах на огромных территориях. Многолетнемерзлые породы также широко распространены в Бурятии. Практически всю территорию Республики занимает таежная растительность, только в центре и на юге преобладает лесостепная и степная растительность. Котловины межгорья заняты пастбищами.

Бурятия является ведущим районом животноводства, среди которого преобладает разведение крупного рогатого скота и овцеводство. Также хороша развита и промышленность. Здесь производят стиральные машины, автокраны, оборудование и другие различные приборы. Большая часть производственных предприятий концентрируется в столице Бурятии - Улан-Удэ. Здесь производится 50 % всей валовой продукции Республики. Самыми главными отраслями производства являются металлообработка и машиностроение. Также хорошо развита промышленность строительных материалов, пищевая промышленность и строительная индустрия. Республика Бурятия превзошла и в горнодобывающей промышленности - в Закаменске расположен вольфрамомолибденовый комбинат. А совсем недавно на территории Республики было открыто довольно перспективное месторождение золота. Заводы, специализирующиеся на машиностроении, расположены в основном в Улан-Удэ. Это локомотиво-вагоноремонтный, авиационный, судостроительный заводы, а также заводы по производству приборов технологического контроля, электрических машин и другие.

Промышленные предприятия, производящие строительные материалы, находятся в Улан-Удэ (стекольный завод) и Тимлюйске (асбоцементный и цементный заводы). Недавно к ним присоединились Татауровский комбинат стройматериалов и заводы железобетонных изделий и силикатного кирпича в Улан-Удэ.

Деревообрабатывающая и лесная промышленность также вносят свой существенный вклад в развитие Республики. Большую часть леса заготавливают на восточном берегу озера Байкал в бассейне реки Уда. Из Бурятии вывозится много необработанной древесины в Казахстан, Кузбасс и Среднюю Азию. На территории Республики функционирует Селенгинский целлюлозно-картонный комбинат. Широко производятся пиломатериалы.

Пищевая промышленность тоже имеет широкое развитие. В отрасли преобладает мясная промышленность, которую представляет Улан-Удэнский мясоконсервный комбинат. Здесь расположен один из наиболее крупных сибирских мелькомбинатов и молочный завод. Рыбная промышленность также развита хорошо, ведущим предприятием отрасли является Усть-Баргузинский рыбокомбинат. Озеро Байкал считается основным районом для рыболовства.

В Улан-Удэ легкой промышленностью занимаются сапоговаляльная фабрика, тонкосуконная фабрика, фабрика по первичной обработке шерсти. В городе Кяхта функционирует прядильно-трикотажная фабрика, а в поселке Чикой работает кожевенный завод.

Наиболее развитой отраслью сельского хозяйства является животноводство. Здесь широко разводят крупный рогатый скот, свиней, коней и птиц. Главное внимание отводится звероводству (норки и серебристо-черной лисы) и пушному промыслу (белки, соболя и ондатры). На территории Республики Бурятия сельскохозяйственные угодья занимают 9 %. Земледелие региона в основном имеет зерновое направление. Наиболее часто сеют овес, яровую пшеницу и кормовые культуры. Самыми крупными районами сеяния зерна являются Джидинский, Мухоршибирский и Бичурский.

Бичурский район находится в южной части Бурятии. Восточная часть района граничит с Читинской областью.

Район простирается по Бичурскому межгорному понижению долины среднего течения Хилка. С севера котловина ограничена склонами Заганского хребта, с юга -- отрогами Бичурской гряды Малханского хребта, а с запада -- долиной Чикоя. Межгорная котловина Бичурская имеет высшую точку -- гору Кастрюк (1656 м). Высшая точка Заганского хребта -- гора Мани (1380 м).

Бичурский район образован 11 февраля 1935 года. 1 февраля 1963 года Бичурский район был объединен с Мухоршибирским, а 11 января 1965 года -- вновь выделен в отдельный, Бичурский район.

В состав района входят 17 сельских поселений, объединяющих 38 населённых пунктов:

1. Билютайское, административный центр -- с. Билютай

2. Бичурское -- с. Бичура

3. Верхнемангиртуйское -- с. Верхний Мангиртуй

4. Еланское -- с. Елань

5. Киретское -- у. Дунда-Киреть

6. Кировское -- с. Бичура

7. Малокуналейское -- с. Малый Куналей

8. Новосретенское -- с. Новосретенка

9. Окино-Ключевское -- с. Окино-Ключи

10. Посельское -- с. Поселье

11. Потанинское -- п. Потанино

12. Среднехарлунское -- у. Средний Харлун

13. Топкинское -- с. Топка

14. Узколугское -- с. Буй

15. Хонхолойское -- у. Хонхолой

16. Шанагинское -- у. Шанага

17. Шибертуйское -- у. Шибертуй

Под охраной находятся следующие территории района: Узколугский биосферный заказник, Шибертуйский ельник, минеральные источники, потухший вулкан, исторические и археологические памятники.

· Ползучие пески в окрестностях села Топка. Уникальный природный феномен --- в песчаной подвижной массе исчезает любой предмет.

· Шибертуйский дацан -- один из старинных буддийских дацанов, восстановленный местными жителями.

· Историко-краеведческий музей села Бичура

2.2 Анализ системы кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения

Порядок государственного кадастрового учета объектов недвижимости установлен Федеральным законом от 24 июля 2007г. 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон).

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением существования либо изменением характеристик объекта недвижимости на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления и необходимых в соответствии с Федеральным законом документов:

Для постановки на учет земельного участка необходимы следующие документы:

1) заявление любого лица по форме, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации;

3) межевой план;

4) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ (если межевой план не содержит сведений о согласовании местоположения границ земельного участка).

Для учета изменений объектов недвижимости необходимы следующие документы:

1) заявление собственника либо лица, обладающего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

3) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица);

4) межевой план;

5) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ (если изменяется местоположение границ земельного участка и межевой план не содержит сведений о согласовании местоположения границ земельного участка);

6) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель (если изменена категория земель);

7) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка (если изменен вид разрешенного использования земельного участка).

Для учета адреса правообладателя необходимы следующие документы:

1) заявление собственника либо лица, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;

2) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица);

3) документ, удостоверяющий личность (для предъявления).

Для учета части объекта недвижимости необходимы следующие документы:

1) заявление собственника или лица, в пользу которого установлено или устанавливается ограничение (обременение) - арендатора, залогодержателя, обладателя сервитута и т.д.;

2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

3) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего:

Право собственности заявителя (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица), если обращается собственник
- установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав в пользу заявителя, если обращается не собственник;

4) межевой план;

5) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).

Для направления документов почтой

К почтовому отправлению с перечнем документов должны быть приложены:

Опись вложения;

Уведомление о вручении.

Заявление должно быть подписано заявителем или его представителем, подлинность подписи которых засвидетельствована в нотариальном порядке.

Документы, удостоверяющие полномочия представителя

1) нотариально удостоверенная доверенность;

2) приказ о назначении;

3) акт уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления;

4) протокол общего собрания, в соответствии с которым представитель уполномочен подать заявление от имени

Собственников многоквартирного дома,

Собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (если их количество превышает пять человек);

Членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

2.3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Бичурского района Республики Бурятия

Земли ТОО «Колос» расположены в Республике Бурятия, Бичурский район, с. Бичура, земельный участок с кадастровым номером 03:03:000000:170.

Год создания - 1992.

Численность персонала - 199 чел.

Описание деятельности - Продукты от ТОО «Колос». мясо крупного рогатого скота; зернобобовые культуры; картофель; овощи открытого грунта; молоко; крупный рогатый скот.

Кадастровой оценкой земель следует понимать определение их сравнительной производительной ценности в сельском хозяйстве. Для установления производительной способности земель различного качества и обоснования эффективности их использования проводят качественную оценку (бонитировку) почв и экономическую оценку земель.

Бонитировка почв устанавливает относительную пригодность (качество) земель для возделывания сельскохозяйственных культур по их естественному плодородию.

Экономическая оценка их производительную способность как средства производства с помощью натуральных и стоимостных показателей.

Производимые затраты на выращивание сельскохозяйственной продукции во многом зависят не только от плодородия почв, но и от технологических свойств земельного участка и его местоположения. Поэтому кадастровая оценка земельного участка с/х предприятия включает:

...

Подобные документы

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Порядок и особенности использования земель сельскохозяйственного назначения. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон об обороте земель с-х назначения.

курсовая работа , добавлен 09.02.2007


Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке земельного участка. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

учебное пособие , добавлен 01.08.2009


Обзор состояния государственной кадастровой оценки на федеральном уровне и на уровне субъектов Российской Федерации. Оценка рельефа и контурности земель. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель Кизлярского района на примере СПК "Мирный".

дипломная работа , добавлен 30.09.2011


Механизм функционирования земельного рынка в РФ, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков. Методологические подходы к оценке земель. Содержание и задачи и методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

дипломная работа , добавлен 03.02.2015


Понятие и сущность земель сельскохозяйственного назначения. Особенности и практическая реализация их оборота. Субъекты, осуществляющие использование земель и их правомочия. Судебная защита прав граждан при выделе участка в натуре в счет земельных долей.

дипломная работа , добавлен 24.04.2015


Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Нормативно-правовые акты, регулирующие порядок использования земель. Субъекты, осуществляющие использование. Правовое регулирование. Формы осуществления оборота.

реферат , добавлен 03.06.2008


Правовое регулирование комплекса вопросов рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Принцип целевого характера использования земель. Общие права по использованию земли. Санкции за нарушение земельного законодательства.

реферат , добавлен 24.07.2011


Методика определения рыночной стоимости земли или стоимости права аренды земель сельскохозяйственного назначения в Украине. Бонитировка как сравнительная оценка качества почв по основным свойствам. Расчет нормативной денежной оценки земельного участка.

курсовая работа , добавлен 05.09.2014


Использование и охрана земель историко-культурного назначения. Анализ состояния и использования земель историко-культурного и рекреационного назначения. Рассмотрение методики государственной кадастровой оценки земель. Поправочные коэффициенты стоимости.

дипломная работа , добавлен 17.12.2017


Инвентаризация дежурной кадастровой карты и присвоение номеров. Учёт земель административного района. Теоретическая бонитировка почв. Показатели и методика проведения работ по оценке земель. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земли - это массовая оценка, которая пред­ставляет собой совокупность административных и технических дей­ствий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Приоритетная цель кадастровой оценки - нормативно-информационное обеспечение государственного регулирования земельных отношений. Поэтому кадастровую оценку земель проводят как государственное мероприятие. Оценку осуществляют за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований. Государственный статус кадастровой оценки земель подтверждается и определяется тем, что она является составной частью государственного кадастра недвижимости.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий проводят по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

Под объектами кадастровой оценки понимаются земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, учтенные в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316), Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

В Краснодарском крае начиная с 2000 г. было выполнено несколько этапов работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий. В 2005 г. была проведена государственная кадастровая оценка остальных земель сельскохозяйственного назначения.

В 2006 г. в крае была проведена работа по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Можно казать, что актуализацией назван очередной этап оценки, в результате которой значительно повысились показатели кадастровой оценки земель.

В результате кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в целом по Краснодарскому краю составила 83 556 рублей. На предыдущем этапе оценки она составляла 43 560 руб.

Для Московской области она составляет 68 540 руб/га, Ленинградской области – 44 680 руб./га .

Высокую кадастровую стоимость имеют земли Усть-Лабинского района - 125 315 рублей за гектар, Гулькевичского района и Кореновского района - 119 743 и 124 321 руб. соответственно. Земли Республики Адыгея оценены в 42 970 рублей за гектар.

Результаты кадастровой оценки утверждены Постановлением главы администрации Краснодарского края от 30 ноября 2006 г. №1071 по всем объектам оценки. Всего оценено 140 788 земельных участков.

Новый этап работ по кадастровой оценке должен выполняться в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития от 20.09.2010 № 445.

Новая методика устанавливает совершенно иной порядок проведения работ. Основные различия по сравнению со старой методикой заключаются в том, что при оценке плодородия будет использоваться нормативная урожайность сельхозкультур, вместо фактической, оптимальный севооборот, будет учтена предпринимательская прибыль, и ряд других экономических показателей.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения должна проводиться по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков .

Более 90% площади земель сельскохозяйственного назначения занимают земли 1 группы. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель таких земель предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию;

выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня сельскохозяйственных культур в севообороте, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации;

определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота;

расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве;

определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей .

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, нанесенных на почвенных картах, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен.

Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски. Сюда относят риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Приведенная методика расчета кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения аналогична расчету рыночной стоимости с использованием доходного подхода. Это позволяет предположить, что результаты кадастровой оценки в соответствии с новыми методическими указаниями будут близки к рыночной стоимости. Новая кадастровая стоимость, полученная в массовом порядке, может быть использована для определения стоимости земельных участков при ипотечном кредитовании

Если учесть, что государственная кадастровая оценка финансируется или из государственного или муниципального бюджета, то применение при ипотеке является весьма привлекательным и выгодным как для заемщиков, так и для банков.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - комплекс технических и административных мероприятий, которые необходимы для определения стоимости участка в границах этого образования. Метод оценивания основывается на классификации земли по виду функционального использования и целевому назначению. Он проводится с учетом данных лесного, градостроительного, водного, земельного и других кадастров.

Кадастровая стоимость - стоимость земельного участка, определенная в порядке, предусмотренном законами, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями. В частности, для с/х угодий в методике прописано, что кадастровая стоимость - капитализированный расчётный рентный доход (формулы, по которым происходит расчёт, и порядок содержатся в методике).

Кадастровая оценка земельных участков необходима для создания единого кадастра, ее развитие направлено на получение усредненных показателей, которые отображают различия в качестве земель сельхозназначения. Основная цель кадастровой оценки стоимости земли - обоснование земельного налога, арендной платы и других платежей.

Методика оценки

Кадастровая оценка стоимости земельного участка проводится по единой методике. Это необходимо для обеспечения сопоставимости результатов оценки и унификации методологических подходов к различным категориям земель. Если оценке подлежат участки вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда , то в этих случаях применяется капитализация расчетного рентного дохода. Объектом кадастровой оценки выступают участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов либо субъектов РФ. Кадастровая стоимость определяется для следующих участков сельскохозяйственного назначения:

• Земель, занятых под пашни, пастбища, сенокосы и залежи.
• Земли под пашню, используемые для выращивание технологических культур.
• Земли, на которых расположены строения для хранения, переработки или производства сельскохозяйственной продукции.
• Земли, на которых расположены водные объекты для коммерческой деятельности.
• Земли, занятые лесами.
• Земли, занятые свалками либо полигонами.

Кадастровая стоимость одного гектара земли определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Для определения кадастровой стоимость земельного участка необходимо пройти следующие этапы:

• Определить интегральные показатели: по плодородию, местоположению и технологическим свойствам.
• Выявить удельную стоимость методом капитализации рентного дохода.
• По результатам определить кадастровую стоимость - умножается удельный показатель на площадь сельскохозяйственного угодья.

Также государством определены показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ (таблицу смотрите ). В Республике Адыгея кадастровая стоимость 1 гектара составляет 23960 руб, в Краснодарском крае - 43560, а в Тюменской области - 7260.

Результаты кадастровой оценки и споры о результатах оценки

Государственная кадастровая оценка основывается на принципах единстве методологии, непрерывности актуализации сведений и открытости процедуры проведения мероприятий. Ее результаты могут быть оспорены в суде. Такая возможность регламентируется Федеральными законами «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности в РФ». Заявление могут подать:

• Физические либо юридические лица.
• Органы государственного управления.

Оспаривание кадастровой стоимости земли сельхозназначения происходит в установленном законодательством порядке. Комиссия может пересмотреть результаты оценки не позднее, чем через 35 дней с даты внесения в государственный кадастр полученных сведений. Информацию об кадастровой стоимости можно получить в виде справки о стоимости объекта недвижимости бесплатно. Спор об изменении кадастровой стоимости земельного участка может быть организован на следующих основаниях:

• Установление вместо кадастровой рыночной стоимости .
• Недостоверность сведений о земельном участке.

Чтобы инициировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, необходимо оформить соответствующее заявление и подать его в управление Росреестра по субъекту Российской Федерации. В течение 7 рабочих дней после подачи заявления орган обязан предоставить заявителю свое решение.