Кадастровая оценка земель различного целевого назначения. Понятие и принципы массовой оценки земель Понятие и принципы массовой оценки земель

5 / 5 ( голосов: 2 )

В данное время крупные города переживают ситуацию, которая требует определения рыночного обоснованного уровня стоимости земли, на которой основывается и массовая оценки земли. Для этого нужно соблюсти экономически справедливый баланс интересов все: собственников, пользователей участков земли и муниципалитета, а также требования по рациональному использованию территории города. Практические задачи, которые стоят перед городом, включают как фискальную функцию (наполняемость бюджета города), так и с регулирующую функцию.

Разноплановые стоящие задачи связаны с определением разного вида стоимостей участков земли согласно различным задачам (к примеру, с целью определения градостроительной или земельно-кадастровой оценки) или внесения соответствующей корректировки определенной «базовой» стоимости согласно специфике конкретной задачи. Из опыта зарубежных стран видно, что основу методики фискальных расчетов, входит массовая оценка земли. В нее входит рыночная стоимость жилья, рентный доход коммерческой застройки и затратный метод для объектов со слабой ликвидностью.

В данный момент в стране решается указанная проблема через методику расчетов кадастровой стоимости земель, заселений, которая подготовлена Росземкадастром на основании методологии, принятой на федеральном уровне. Но существует еще одна, на наш взгляд, существенная недоработка. Исходя из данных о продажах обустроенных участков земли, рассчитывают кадастровую стоимость земли методом «извлечения», в Стандартах оценки, которые обязательны для применения субъектами оценочной деятельности, он называется «методом выделения».

Этот метод требует знания площади земельного участка или данных по коэффициенту земельной доли (соотношение площади земли, которая приходится на 1 кв.м общей площади выставленной на продажу квартиры). Технические указания данного метода гласят, что этот показатель нужно определять на основании таблицы или по графику года возведения района - (действующие на тот период СНиПов), которые регламентировали плотность застройки и этажность жилых зданий.

Сегодня массовую экономическую оценку объектов земли города проводят методикой, применить которую раньше было технически невозможно, потому что она предполагала большое количество расчетов и многомерность классификаций. Такие методики характеризуются кластерный и корреляционно-регрессионным анализом, методами парных сравнений и расстановкой приоритетов, системным подходом и формированием баз данных.

Применяя указанные методики, удается добиться повышения научной обоснованности управленческих решений и качественно анализировать работу данного подхода. Например, расчет стоимости земли по данным о продажах квартир можно произвести двумя подходами (методами):

1. Расчетом по всем данным о продажах к «эталонной» квартире для данного сегмента и уже потом расчет стоимости земли по методу выделения. Достоинство этого метода в упрощении предстоящих расчетов (только по одной квартире), а в недостатки относят высокую вероятность ошибки выбора эталонной квартиры при помощи методов парных сравнений, приводя квартиру к эталонной и, следовательно, возможность большой неточности результатов.
2. Определением стоимости земли в определенном районе для каждой из реализуемых квартир. Тут расчеты сложнее (для всей совокупности данных), зато процент точности повышается.

К примеру, в определенном жилом квартале имеется шесть домов разной этажности, расположены объекты общественного назначения.

Согласно графику рассчитывается потребность в территории для проезда, тротуаров, автостоянок, площадок и озеленения, которая приходится на 1 жителя с учетом средней этажности на территории квартала 7,3: и она равняется 4,2 + 11,1 = 15,3 м2/чел. Выходит, что на население в 1370 человек в квартале необходимо 20961 м2 территории для жилья, а реальной площади — 12055 м2. Причем площадь на торговые объекты отведено больше в 10 раз, исходя из нормативов СНиП, и дает повод городским властям подумать о размещении подобных объектов в данном квартале.

Необходимо заняться подсчетами кадастровой стоимости 1 кв.м. земли в жилом квартале. Среднюю цену 1 кв.м выставленной на продажу квартиры в начале 2005 года определяли 19 тыс. рублями, средняя же цена 1 кв.м. квартиры в новых застройках равняется сумме 9333,38 рублей без НДС. Следовательно, с учетом среднего износа зданий в квартале в 15%, выделяем цену 1 кв.м. квартиры, припадающую на землю, она равна 9639 рублей. Используя коэффициент земельной доли, вычисляем рыночную стоимость 1 кв.м. жилой площади в квартале, она равняется 24 714 руб./кв.м.

Опыт зарубежья свидетельствует, что на кадастровую стоимость земли выпадает от 50 до 70% рыночной, выходит, что она определяется около 24 714-0,6 = 15 ООО рублей. Учитывая величину арендной платы за год от 3 до 7% кадастровой стоимости земли, в данном случае она приравняется 15000-5% = 750 руб./кв.м участка земли.

Это совсем низкая сумма для объекта торговли (она равняется десятой части стоимости аренды помещения для торговых целей в данном районе), и она способна принести значительное пополнение городскому бюджету, ибо почти в раз десять больше базовой величины аренды за землепользование.

При сравнении с другим кварталом города с один жилым четырехэтажным домом и несколькими объектами нежилой недвижимости согласно графику положенная площадь участка земли в целях обслуживания проживающих в квартале равняется 15,6 + 5,8 = 21,4 кв.м/ чел., или 1819 кв. м. Согласно расчетам площадь участка земли, который приходится на жилой дом, равняется 7 343,1 кв.м. Соотношения торговых помещений к жилым помещениям тоже значительно превышают нормативы СНиП.

При аналогичных расчетах величины арендной платы на участок земли, выясняем, что она примерно в четыре раза меньше, что характеризует неэффективное использование земли в жилом районе. Решить эти проблемы возможно увеличением доли жилых зданий в данном квартале, потому что теперь вкладывать денежные средства в жилищное строительство очень доходное дело. В таком случае величина коэффициента земельной доли снижается, кадастровая стоимость земли повышается и, следовательно, вырастает арендная плата использованной территории в квартале, что, конечно же, принесет доходы в бюджет района и города.

Следовательно, массовая оценка земли выступает экономической основой управления городской недвижимостью, что способствует разумному использованию городских территорий, пополнению городского и районного бюджета. Если у вас возникли вопросы в отношении массовой оценки земли, вы можете обратиться за консультацией в НП «Федерация Судебных Экспертов», где получите квалифицированную консультацию по возникшим вопросам, можете заказать проведение расчетов массовой оценки земли.

В случае, если Вас интересует не только тема оценки земельных участков, а смежные вопросы, такие как например оценка недвижимости , то мы рады Вам сообщить, что мы с удовольствием проведем для Вас оценку недвижимости, причем не только в Москве и Подмосковье, но и во всех регионах Российской Федерации.

Цены

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки

(Проблемы, модельное и информационное обеспечение)

В.П. Федоров, к.ф.м.н.

О.М. Пахомова,

Н.В. Булычева,

ООО «Перспектива», Санкт Петербург

1 Характеристика проблемы

1.1 Оценка земли для целей налогообложения – необходимость использования методов массовой оценки

Постановление Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999г. «О государственной кадастровой оценке земель» открывает (или точнее - возвращает к жизни) новую страницу в сфере государственного управления недвижимостью. Данным Постановлением ставится задача создания системы государственной кадастровой оценки земель. Как говорится в Постановлении, кадастровая оценкаявляется одним из экономических методов управления земельными ресурсами, устанавливается «для целей налогообложения и иных целей».

Данная статья посвящена одному из главных аспектов этой проблемы – разработке методики определения стоимости земли. Поскольку стоимость как база налогообложения должна устанавливаться и затем пересматриваться с определенной, установленной Законом периодичностью и одновременно для всех участков территории, при разработке методик оценки необходимо ориентироваться на методы массовой оценки. Это первый тезис при разработке системы оценки для налогообложения.

К настоящему времени в Российской Федерации (в основном в крупных городах) уже существует определенный положительный опыт разработки методик массовой оценки недвижимости. Начало этому положил Закон «О плате за землю», которым вводилось платное землепользование в нашей стране. Первые опыты установления ставок земельного налога производились при полном отсутствии рынка недвижимости. Необходимость дифференциации установленной Законом средней ставки земельного налога по территории городов и регионов дала толчок разработке методик массовой оценки.

1.2 Рыночная информация - база установления оценки

В настоящее время в нашей стране идет активное становление рынка недвижимости (особенно в крупных городах), и все большее количество специалистов и государственных служб понимает, что система налогообложения недвижимости должна ориентироваться на учет состояния рынка недвижимости , уровня цен на нем. В ряде правительственных документов (например, в Постановлении Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997г. «О порядке определения нормативной цены земли», проект Закона РФ «Об оценке земли», Указ Президента РФ N 1535 от 22 июля 1994г.) указывается, что нормативная цена земли, кадастровая оценка должны рассчитываться на основе рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В современной мировой практике базой налога на недвижимость служит рыночная стоимость земли и недвижимости (США, Швеция), либо величина потенциального рентного дохода (Франция, Англия, Германия), поскольку считается, что цена земли - это капитализированная земельная рента. Конкретное значение цены земли на рынке колеблется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли, гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капитализированным максимальным рентным доходом с данного участка земли при наиболее доходном способе его эксплуатации.

Итак, второй тезис, - оценка земельных участков должна определяться на основе информации о состоянии вторичного рынка недвижимости города, с учетом уровня цен продажи или аренды недвижимости.

1.3 Проблема формирования оценки требует системности и проработанности всех ее составляющих

Авторам данной статьи не раз приходилось сталкиваться с мнением (обычно это мнение чиновников), что не надо создавать сложные системы моделирования, вести дорогостоящие автоматизированные базы данных, достаточно установить некоторую систему коэффициентов и с их помощью повышать и понижать установленный для города базовый показатель. Видимо, это тоже возможный путь решения проблемы (правда, на короткое время). Как правило, при таких подходах возникает стремление к созданию достаточно простых и унифицированных механизмов формирования оценки, что в свою очередь приводит к нивелированию, усреднению значительного количества параметров, влияющих на возможную величину стоимости, и, соответственно, к заметному расхождению ее с ценами, наблюдаемыми на рынке недвижимости.

С развитием рынка и, главное, просвещенности налогоплательщиков встает задача доказательности оценки стоимости, предъявляемой конкретному налогоплательщику. В развитых странах, использующих налог на недвижимость, предусмотрена процедура оспорения величины стоимости (базы), с которой взимается налог на недвижимость. Как правило, для этого приглашаются независимые оценщики. Основной апелляцией при оспорении является апелляция к рынку и использование всех трех методов оценки недвижимости: затратного, метода сравнения продаж, метода капитализации дохода.

Это означает, что методы массовой оценки, используемые для определения стоимости, должны учитывать закономерности функционирования рынка недвижимости, использовать подходы и идеологию, заложенные во всех методах индивидуальной оценки.

Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения во всех странах представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий, добиваясь надежности работы регистрационной системы, системы рыночного мониторинга, использования в оценке более тонких методов математического моделирования.

1.4 Два типа методов массовой оценки недвижимости

Анализ большого количества методов массовой оценки позволяет разделить используемые подходы на два типа: «нормативные» и «позитивные».

Под «позитивными» моделями понимаются модели, формирующие оценку на основе обработки очень большого количества рыночной информации. Для этого используются в основном методы регрессионного анализа, позволяющие на основе обработки большого количества информации выявить устойчивые закономерности, описывающие связь между характеристиками недвижимости и ее оценкой. Использование таких моделей рационально при хорошо развитом, стабильно функционирующем рынке недвижимости.

Когда рынок неразвит, опираться полностью (и только) на данные о ценах на таком рынке нельзя. Во первых, самих данных мало, а во вторых, на величину цены могли повлиять факторы случайного характера. В этом случае рациональными оказываются модели так называемого «нормативного» типа. В таких моделях оценка формируется на основе экспертно заданной системы правил, описывающих закономерности функционирования рынка (те, которые должны быть в условиях нормально работающего рынка недвижимости). К таким закономерностям можно отнести, например, зависимость стоимости от системы ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения земельных участков в городе. Экспертно (на основе анализа хорошо развитых рынков недвижимости) устанавливается набор ценообразующих качеств, а также вклад каждого из них в итоговую величину стоимости. Имеющаяся информация об уровне рыночных цен на недвижимость (купля-продажа, аренда) используется в модели для надежной нижней оценки рыночной стоимости участков городской территории. По мере развития рынка недвижимости и роста количества сделок на нем модель «нормативного типа» начинает формировать оценку на основе обработки рыночной информации (т.е. превращается в модель «позитивного» типа).

Для несовершенного рынка недвижимости, к которому относится российский рынок (даже рынок его крупных городов), необходимо использовать модели, базирующиеся на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения, учитывающие реально существующий на вторичном рынке недвижимости уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. Использование математического моделирования дает возможность в практических расчетах учесть основные принципы оценки территории, и, тем самым, компенсировать бедность рыночной информации построением ее модельных аналогов, основываясь на данных о свойствах территории.

Методика массовой оценки территории, предлагаемая авторами, основана на результатах многолетней совместной работы сотрудников института Генерального Плана Санкт-Петербурга, Экономико-математического института Российской Академии Наук и АОЗТ «Перспектива» [???4-13]. Различные варианты этой методики успешно использовались для оценки территории Санкт-Петербурга и ряда других городов России (Нижний Новгород, Барнаул, Сыктывкар, Новокузнецк, Хабаровск и т.д.).

Основная цель методики – формирование системы процедур массовой оценки городских территорий для целей налогообложения. На основе данной методики могут быть рассчитаны: земельный налог, арендная плата за землю, нормативная цена и выкупная цена земли при продаже городских земель в процессе их приватизации.

Создаваемая методика ориентирована на решение двух основных задач:

• организация сбора платежей за пользование и операции с недвижимостью (налог, арендная плата, кадастровая оценка, нормативная цена);
• регулирование (прежде всего градостроительное) развития города с помощью экономических методов.

1.5 Основные проблемы массовой оценки территории

Многие современные методы оценки недвижимости основываются на соблюдении, так называемого, принципа ее «наилучшего использования «. Суть этого принципа состоит в том, что ценность недвижимости определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим образом может использовать ее свойства и возможности и обеспечит получение при ее использовании наибольшего дохода. Стандартная процедура оценки объекта недвижимости предусматривает не только определение его возможной стоимости, но и указание способа его использования, при котором эта возможная стоимость может стать реальной.

При проведении массовых оценок возникает проблема определения способов наилучшего использования для всей совокупности объектов одновременно , в условиях сложного взаимовлияния различных типов деятельности на городской территории. Причем, как следует из сказанного выше, оценка должна быть сплошной (т.е. охватывать всю городскую территорию и все основные виды землепользования в городе), а объем поступающих с рынка недвижимости статистических данных, являющихся базовой информацией для формирования оценки, весьма мал по сравнению со всей совокупностью оцениваемых территорий.

Одним из путей решения этой проблемы является создание расчетных моделей оценки городской территории , учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к свойствам территории.

В предлагаемой модели оценки городских территорий различные виды землепользования «стремятся поделить» территорию города между собой так, чтобы каждый мог занять наиболее выгодные для себя участки, за пользование которыми он способен платить в соответствии с эффективностью своей экономической деятельности.

Таким образом, в рамках модели решаются две задачи:

1. Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от их свойств.
2. Распределение территории между видами деятельности на городской территории.

Необходимо отметить, что использование закономерностей, связывающих оценку территории с ее качествами, для выбора наилучших видов деятельности требует определенной осторожности. При проведении массовой оценки, когда рассматривается вся совокупность объектов, использование построенных на результатах наблюдения статистических закономерностей должно принципиально сопровождаться учетом реальных объемов различных видов деятельности и их спроса на территорию . Так, например, количество банков в городе определяется потребностями в финансовой деятельности, количество торговых объектов связано с общим покупательским потенциалом жителей и гостей города, объем жилой функции связан с численностью населения и т.п. При этом потребность в территории для какого-либо вида деятельности зависит как от общего объема спроса на пользование городской территорией, так и от степени насыщения этого спроса в данный момент.

Если при оценке единичного объекта можно считать, что выбор способа его использования практически не влияет на общее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, то при проведении массовой оценки это заведомо не так. Другими словами, реализация принципа «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» недвижимости происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости, и этот принцип в данном случае должен быть применен не только к каждому объекту в отдельности, но и ко всей совокупности объектов одновременно, в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений на объемы спроса.

Нужно заметить, что объем спроса на объекты недвижимости со стороны различных видов деятельности не остается постоянным, а изменяется как в количественном, так и в качественном отношении. Интенсивная интеграция России в мировое сообщество вызывает значительные изменения в структуре видов деятельности. Внедрение новых интенсивных технологий меняет потребность в территории для целого ряда производственных отраслей, заставляет пересмотреть требования к возможностям инфраструктуры и наличию технологических и архитектурных ограничений на территории. Происходит интенсивное перераспределение рабочих мест между существующими и вновь возникающими видами деятельности.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земельных участков - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

Государственная кадастровая оценка земель проводится но единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки -- создание базы для налогообложения. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости.Модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

­ оценка для управления залоговым портфелем;

­ определение стартовой цены на аукционах;

­ определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;

­ расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;

­ экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;

­ повышение эффективности управления объектами недвижимости.

Оба вида оценки -- массовая и индивидуальная -- имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется не только согласование задачи, но и принятие решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и при индивидуальной оценке используются три основных подхода -- сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Оба вида оценки, используя одни и те же подходы и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования. Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев при неразвитости отдельных сегментов рынка имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная стоимость). Построение и калибровка моделей также имеют особенности.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15 %, а по группе доходной недвижимости 20 %.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка - для одновременной оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а индивидуальная -- для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при проведении различных рыночных сделок. Обе оценки могут лишь дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.

Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и индивидуальной оценки:

1) объект оценки;

2) количество объектов оценки;

3) трудоемкость оценки;

4) квалификация исполнителей;

5) объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы;

6) формирование перечня объектов оценки;

7) определение факторов стоимости объектов оценки;

8) обор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

9) группировка объектов оценки;

10) моделирование стоимости объектов оценки;

11) проверка качества полученных результатов;

12) алгоритм расчета стоимости объектов;

13) точность результатов;

14) формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооруж ениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

­ местоположение и окружение;

­ целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

­ физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

­ транспортная доступность;

­ инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

1) условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

2) условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

3) обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

4) изменение цен на земельные участки за период, с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

· прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

· прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

· корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

· определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

· экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения

Условия применения метода:

­ наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса);

­ соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6) расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении. стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

· наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

· наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

· соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

­ определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

­ расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возмо жность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

· деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

· увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности, к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земел ьного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

­ расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

­ расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

­ расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

­ расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных учас тков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

· определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

· расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

­ сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

­ земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

­ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса .

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

1) возраст многолетних насаждений;

2) породно-сортовой состав многолетних насаждений;

3) особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

4) возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

В общем, подводя итоги, можно сказать, что оценка недвижимости требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае. Очень многие факторы влияют на стоимость недвижимости. Разобраться во всех нюансах и сделать правильные выводы довольно не просто. От оценщика требуется навыки и чутье ситуации на рынке. Для каждого случая и каждого вида стоимости больший приоритет будет у разных подходов и методов, что и требуется определить оценщику.

Специфика массовой оценки земель в России

В.В. Журба

История вопроса: развитие массовой оценки в России и на Западе

С 1 января 2006 года в России введена новая система налогообложения земель. Земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. К этому моменту методики определения кадастровой стоимости всех категорий земель уже были разработаны и утверждены, и практически все земельные участки были оценены по этим методикам. Каждая из этих методик предполагает определение стоимости земельных участков на основе рыночных данных. Однако при оценке земельных участков или даже группы земельных участков с использованием большинства этих методик не учитываются индивидуальные особенности земельных участков. Результатом такой оценки в лучшем случае является лишь приближенный ориентир стоимости.

В международной практике массовая оценка объектов недвижимости применяется на протяжении уже нескольких веков. Развитие компьютерных технологий в конце 60-х годов XX века позволило оценщикам использовать так называемые системы CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal -массовое определение стоимости при помощи компьютеров, или автоматизированная массовая оценка). Автоматизированная массовая оценка включает в себя множество методов определения стоимости. Постоянно ведутся работы над совершенствованием методов для повышения качества оценки различных типов объектов недвижимости.

Общность подходов массовой оценки регламентируется Международными стандартами массовой оценки недвижимости,

изданными IAAO (International Association of Assessing Officers - Международное общество налоговых оценщиков). Стандарты IAAO по оценке недвижимости для целей налогообложения соответствуют общим представлениям профессиональных налоговых оценщиков и были приняты Исполнительным советом Международного общества налоговых оценщиков. Цель стандартов IAAO - обеспечение разработки методики, позволяющей заинтересованным налоговым оценщикам улучшить и стандартизировать деятельность их организаций.

2007 год - начало пути

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания). Принципиальных отличий от старой методики два:

1) объектом оценки теперь является не кадастровый квартал, а земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет;

2) расчет стоимости осуществляется на основе построения экономико-математических моделей оценки, исключая тем самым субъективный фактор из процесса определения стоимости.

В развитие Методических указаний Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости приказом от 29 июня 2007 года № П/0152 утверждены Технические рекомендации, а также разработано специальное программное обеспечение (СПО) «Расчет кадастровой стоимости земель-

Согласно новыми Методическим указаниям по определению кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов необходимо выполнение следующих этапов:

1) составление перечня объектов оценки. Перечень объектов оценки подготавливается на основе данных государственного земельного кадастра;

2) определение состава факторов стоимости, которые потенциально могут влиять на кадастровую стоимость;

3) определение значений факторов стоимости для объектов оценки. Каждый земельный участок описывается в разрезе всех факторов стоимости;

4) сбор достоверной рыночной информации. Источниками могут служить регистрационная палата, местные администрации, средства массовой информации и т. д.;

5) определение значений факторов стоимости для объектов рыночной информации (объектов-аналогов). Каждый объект-аналог описывается в разрезе всех факторов стоимости;

6) определение факторов стоимости для построения моделей. На основе корреляционно-регрессионного анализа определяются коэффициенты значимости каждого фактора стоимости, наиболее значимые факторы стоимости отбираются для построения модели;

7) калибровка математических моделей. Определяются коэффициенты при отобранных факторах стоимости в математической формуле, отражающей зависимость стоимости от факторов стоимости;

8) выбор наиболее качественной модели. Из всех построенных моделей на основе критериев качества выбирается наиболее качественная модель;

9) расчет кадастровой стоимости по наиболее качественной модели. Кадастровая стоимость рассчитывается посредством подстановки значений факторов стоимости объектов оценки в формулу наиболее качественной модели.

Рассмотрим подробнее особенности каждого из этих этапов.

Перечень объектов оценки

Составление перечня земельных участков не входит в обязанности оценщика, этот перечень передается оценщику заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Одно из главных требований к перечню - обязательное наличие всех учетных характеристик. При отсутствии в сведениях о земельном участке обязательных характеристик такой земельный участок не попадает в перечень объектов оценки. Основу перечня объектов оценки составляют данные государственного земельного кадастра в формате кадастрового плана территории. В процессе подготовки перечня они дополняются сведениями о классификационном коде местоположения земельного участка с точностью до улиц для городских населенных пунктов и с точностью до населенного пункта для сельских населенных пунктов. Невозможность однозначного отнесения земельного участка к какому-либо населенному пункту является основанием для исключения такого земельного участка из перечня объектов оценки.

В качестве адресного классификатора используется классификатор адресов России (КЛАДР), утвержденный приказом Федеральной налоговой службы от 17 ноября 2005 года № САЭ-3-13/594@. Его применение в технологии массовой оценки земельных участков населенных пунктов обусловлено тем, что этот классификатор является общефедеральным, единым классификатором для всей территории Российской Федерации, однако его применение выявило следующие проблемы:

1) неактуальное состояние классификатора, в частности, несоответствие названий населенных пунктов названиям, официально принятым в субъектах Российской Федерации. Ответственной за ведение КЛАДРа является Федеральная налоговая служба, поэтому в рамках действующей технологии оценщик не имеет возможности скорректировать данные этого классификатора в соответствии с требованиями регионального законодательства;

2) отсутствие однозначного соответствия названий населенных пунктов в КЛАДРе и

муниципального деления в Российской Федерации. Например, КЛАДР Республики Марий Эл в составе Волжского района содержит город Волжск, в то время как Волжский муниципальный район и городской округ Волжск - это различные муниципальные образования. Технология оценки земельных участков населенных пунктов предоставляет оценщику возможность полуавтоматического установления связи населенных пунктов и муниципальных образований. Однако установление такого соответствия остается лишь в качестве результатов работ по оценке и не используется где-либо после окончания работ по оценке.

Тем не менее, несмотря на то, что использование КЛАДРа вызывает некоторые затруднения, сегодня, пожалуй, альтернативы ему нет.

Также задачей классификации на этапе подготовки перечня объектов оценки является разнесение земельных участков по 16 группам видов разрешенного использования. Классификация проводится на основе вида разрешенного использования земельного участка, указанного в его правоустанавливающем документе. При этом документы содержат различные формулировки видов использования, поскольку такие формулировки нигде не регламентируются. Технические указания содержат типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков, однако в реальности часто бывает так, что вид разрешенного использования того или иного участка нельзя однозначно отнести к определенной группе. Например, вид использования земельного участка «Под объекты электроэнергетики» может быть отнесен как к электростанциям, так и к опорам линий электропередачи. В случае невозможности точного определения, к какой группе видов разрешенного использования принадлежит земельный участок, он исключается из перечня объектов оценки.

Таким образом, перед тем как приступить к работам по определению кадастровой стоимости, выгруженные из кадастра данные должны пройти обязательную предварительную обработку, в ряде случаев довольно трудоемкую. Результатом такой

обработки является лишь дополнение данных для каждого земельного участка, причем эти дополнительные характеристики являются достаточно статичными во времени. Учитывая это, просится простое решение - хранить в кадастре и поддерживать в актуальном состоянии не только учетные характеристики земельных участков, но и дополнительные характеристики, необходимые для их оценки. Это позволит подготавливать перечень объектов оценки путем простой выгрузки данных из кадастра и использовать их без дополнительной обработки. Однако в настоящее время в кадастр заносится лишь информация о кадастровой стоимости земельного участка по результатам оценки, остальные же характеристики попадают в архив и хранятся в подсистеме кадастра недвижимости - автоматизированной подсистеме кадастровой оценки объектов недвижимости.

Стоит отметить, что при любой обработке данных трудно избежать неточностей, и подготовка перечня - не исключение. Одни ошибки обнаруживаются и исправляются оценщиком в процессе определения кадастровой стоимости, другие - только на этапе согласования результатов оценки с органами исполнительной власти, что, как правило, вынуждает оценщика переделывать работу по причинам, от него не зависящим. Если сегодня эти проблемы решены не будут, то через несколько лет, при очередной оценке земельных участков, оценщик вновь столкнется с теми же трудностями.

Состав факторов стоимости

При определении состава факторов стоимости учитываются разные группы факторов: физические характеристики

земельного участка, характеристики местоположения, характеристики окружения земельного участка, характеристики территории населенного пункта, в котором расположен земельный участок (социальная и коммунальная инфраструктуры, экология, градостроительная информация и т. д.). В состав каждой группы входят различные факторы, например, характеристиками

местоположения являются «Расстояние земельного участка до центра населенного пункта» и «Расстояние от населенного пункта до центра субъекта», а характеристиками окружения - «Расстояние до остановки общественного транспорта» и т. п. На стоимость земельных участков влияют различные факторы каждой группы. Таким образом, для каждого вида разрешенного использования из каждой группы факторов выбираются те факторы стоимости, которые существенно влияют на нее. Так, для земельных участков под промышленными объектами не выбираются факторы экологии или социальной инфраструктуры. Для земельных участков под жилыми домами состав факторов, как правило, максимальный, так как для жилья множество факторов являются существенными.

Технология оценки земельных участков населенных пунктов предусматривает определение единого удельного показателя кадастровой стоимости для каждой группы видов разрешенного использования на сельский населенный пункт, и в этом случае факторы стоимости, дифференцирующие стоимость внутри населенного пункта, не отбираются.

Примерный перечень факторов стоимости земельных участков представлен в Технических рекомендациях.

Определение значений факторов стоимости для объектов оценки

Вся информация о значениях факторов стоимости делится на два вида: семантическая и графическая. Как правило, семантическая информация используется для описания общей для земельных участков территории. Например, фактор «Численность населения» имеет одно значения для всех земельных участков, находящихся в одном городе. Значения такого фактора заполняются в семантическом виде. Графическая информация используется для определения индивидуальных характеристик каждого земельного участка. Примером могут быть факторы «Расстояние от центра города» или «Расстояние до железнодорожной станции».

При работе с графическими факторами стоимости необходимо соблюдать определенные условия:

1) наличие графических слоев объектов, соответствующих графическим факторам стоимости;

2) наличие графического отображения для земельного участка (объекта оценки) на графическом слое земельных участков;

3) наличие графического слоя кадастрового деления населенного пункта.

В технологии оценки земельных участков населенных пунктов предусмотрено создание слоев с объектами, необходимыми для расчета значений графических факторов стоимости. Однако проблема расчета значений состоит в следующем: в настоящее время в земельном кадастре далеко не все земельные участки нанесены на графический слой. При отсутствии графического отображения земельного участка делается допущение о местоположении земельного участка с учетом информации о кадастровом квартале, в котором он расположен, и улице, указанной в его местоположении.

В ряде случаев неактуальное состояние слоя кадастрового деления приводит к тому, что часть земельных участков удаляется из перечня объектов оценки из-за невозможности определить значения факторов стоимости.

Группировка земельных участков

Группировка земельных участков проводится с целью учета различного механизма ценообразования для различных земельных участков в составе одного вида разрешенного использования.

Для практической реализации механизма группировки оценщиком выбираются факторы стоимости, которые характеризуют различные группы. После этого определяются значения или диапазоны значений этих факторов, описывая тем самым границы каждой группы.

В большинстве случаев на практике группировка применялась для разделения территорий по уровню рыночной стоимости, например столица субъекта Российской Федерации, соседние районы, осталь-

ные районы. На стоимость же районов, расположенных вдоль крупной реки, может существенно влиять фактор «Близость к водному объекту». Такие районы могут выделяться в отдельную группу. Однако во многих случаях группировка не применялась, все земельные участки одного вида разрешенного использования земель рассматривались как одна группа.

Стоит отметить, что применение группировки может приводить к так называемому «пограничному эффекту»: схожие по характеристикам объекты оценки, попавшие в разные группы, могут иметь различные стоимости. В таких случаях выбирается один из следующих вариантов действий:

Изменение параметров группировки (изменение границ групп, объединение двух групп в одну, отказ от использования группировки);

Изменение параметров моделирования (уточнение состава факторов стоимости, уточнение рыночной информации, уточнение вида модели и т. п.).

Если различия в стоимости не велики, то полученный результат можно принять.

Сбор достоверной рыночной информации

Наиболее надежным источником рыночной информации Технические рекомендации определяют «...сведения учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотечных сделках, продажах имущества организаций-банкротов, а также сведения о сделках, совершенных с муниципальным, региональным или федеральным имуществом, содержащиеся в органах по управлению имуществом». На практике формальное выполнение этих рекомендаций привело к тому, что исполнители работ по сбору рыночной информации, направив запрос в регистрационную палату, были вынуждены неопределенно долгое время ждать ответа на свой запрос. При этом общедоступные данные о ценах предложения и спроса, содержащиеся в средствах массовой информации, игнорировались и ошибочно рассматривались как «запасной вариант».

Безусловно, данные регистрационной палаты являются самыми легитимными, однако они не всегда достоверны. Причиной тому служит частое сокрытие информации о реальной цене сделки с недвижимостью с целью минимизации налоговых платежей. Для исключения возможности использования подобной информации необходимо проводить анализ сделок с учетом аналитических обзоров рынков недвижимости, а также данных о ценах предложения на объекты недвижимости.

В настоящее время в России отсутствует регламент предоставления данных регистрационной палаты для целей оценки. Это являлось причиной большинства отказов регистрационной палаты в предоставлении дан ных о сдел ках с недвижи мы м и муществом для целей оценки. При этом в ряде случаев информация не могла быть предоставлена и по техническим причинам - отсутствовала возможность выгрузки этих данных из базы данных регистрационной палаты. В некоторых субъектах Российской Федерации база данных регистрационной палаты вообще не содержит сведения о цене сделки.

Также в рыночную информацию нельзя включать сделки, заключенные по цене, определяемой нормативно. Например, ставка аренды муниципальных земельных участков может определяться как кратная ставка земельного налога. Такая арендная плата не может являться достоверной рыночной информацией.

Требования к количеству рыночной информации возрастают при использовании группировки земельных участков. Чем больше создается групп, тем большее количество рыночной информации необходимо для построения качественных моделей в каждой группе.

Самым универсальным, но в то же время и самым затратным способом сбора рыночной информации является так называемая «дооценка»: в целях обеспечения достаточности рыночной информации проводится оценка рыночной стоимости земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской

Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р. Результаты такой оценки вносятся в состав рыночной информации.

Тем не менее, несмотря на все сложности сбора достаточного количества рыночной информации, во всех субъектах Российской Федерации эти работы прошли успешно. Использовались различные источники, разные типы информации (сделка, спрос, предложение, рыночная стоимость).

Определение значений факторов стоимости для объектов-аналогов

Значения факторов стоимости для объектов-аналогов определяются так же, как и для объектов оценки. Немного отличается работа с графическими факторами стоимости: создание графического слоя объектов-аналогов осуществляется вручную. В остальном отличий нет.

Определение факторов стоимости для построения моделей

Для построения моделей факторы стоимости отбираются оценщиком на основе анализа рынка недвижимости, а также с применением корреляционно-регрессионного анализа. Также анализируются взаимовлияние и взаимозаменяемость факторов. Например, если административный и культурный центры города находятся рядом, то, хотя значимость обоих факторов будет велика, в модели следует использовать лишь один из них.

Здесь следует иметь в виду, что в любом случае итоговый состав факторов стоимости для построения модели определяется оценщиком. В связи с этим технология оценки земельных участков населенных пунктов в этой части нуждается в доработке. Необходимо предусмотреть анализ мультиколлинеарности факторов стоимости для более обоснованного выбора факторов стоимости для построения модели.

Калибровка математических моделей

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь

между зависимой переменной (стоимостью) и значениями соответствующих факторов стоимости. Для каждой группы строится своя модель расчета.

Для целей кадастровой оценки используются следующие типы регрессионных моделей:

Линейная (аддитивная);

Мультипликативная с фиктивными переменными;

Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов);

Экспоненциальная.

Для калибровки каждой модели используется метод наименьших квадратов.

Одной из проблем при построении регрессионных моделей является оцифровка качественных шкал. Факторы стоимости содержат в своем составе как количественные, так и качественные данные. Для целей построения моделей необходимо преобразовать все качественные переменные в переменные с числовыми значениями. Традиционный способ оцифровки подобных характеристик предполагает введение дополнительных переменных. При большом числе различных вариантов значений качественного фактора стоимости существенно возрастает размерность задачи. В связи с этим был разработан и успешно опробован альтернативный подход, названный процессом формирования нелинейных числовых шкал. Его суть заключается в следующем: для каждого из п значений какого-либо качественного фактора стоимости F находится медианное значение зависимой переменной (стоимости) т^. После этого среди п полученных медианных значений находится их медианное значение Мг = медиана(т!{,гпг...трп) в качестве

наиболее типичного значения зависимой переменной при типичном значении рассматриваемого фактора стоимости. Далее медианные значения делятся на полученное типичное значение /;. =т^/Мг. Полученное таким образом отношение представляет собой числовое значение соответствующего качественного значения фактора стоимости. Использование медианных значений вместо более привычных арифметических средних обусловлено большой чувстви-

тельностью арифметического среднего к выбросам в значениях стоимости.

Для целей проверки качества построенных моделей вся исходная рыночная информация делится на 2 равные части -обучающую и контрольную выборки. Для калибровки модели используется обучающая выборка. Построенная модель применяется на объектах контрольной выборки. Критерии качества рассчитываются как для обучающей выборки, так и для контрольной. При соответствии критериев качества допустимым диапазонам модель считается качественной и пригодной для дальнейшего использования. Если построено несколько качественных моделей, то из них выбирается модель с наилучшими критериями качества.

Наиболее адекватной, качественной и предметно интерпретируемой моделью, как правило, является мультипликативная или экспоненциальная.

Для большей интерпретируемости и достоверности результата модель должна содержать как можно большее число факторов стоимости. Однако на практике это приводит к появлению ряда проблем. Во-первых - недостаточная значимость некоторых факторов из-за значительного влияния на стоимость других факторов. Включение таких факторов в модель может лишь повысить ошибку оценки. Во-вторых - необходимость в большом количестве рыночной информации, зависящем от количества факторов стоимости. Техническими рекомендациями установлено минимальное количество объектов-аналогов, равное 6(m + 1), где m -количество факторов стоимости, включенных в модель.

Разрешение описанных проблем целиком возлагается на оценщика и зависит от его мастерства и опыта.

Расчет кадастровой стоимости

Построенная качественная модель используется для определения кадастровой стоимости объектов оценки подстановкой в формулу значений факторов стоимости. При этом для преобразования исходных значений факторов стоимости используются

те же параметры, которые использовались для преобразования значений контрольной и обучающей выборок объектов рыночной информации.

Полученные результаты стоимости анализируются на адекватность, логичность и объяснимость, то есть результаты должны соответствовать здравому смыслу. Например, в центре города, как правило, стоимость земельных участков гораздо выше, чем на окраинах.

Программное обеспечение

Разработанное в соответствии с Методическими указаниями и Техническими рекомендациями специальное программное обеспечение «Расчет кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов» предназначено для использования оценщиком при определении кадастровой стоимости. Вся исходная информация, которая участвует в процессе определения стоимости, заносится в базу данных СПО. Работа с СПО начинается с загрузки перечня объектов оценки, а заканчивается выгрузкой из базы данных всех отчетных форм с результатами определения стоимости. Также из базы данных выгружаются файлы обмена данными специального формата, которые затем загружаются в кадастр. Таким образом, в кадастр попадают данные непосредственно из СПО, исключая возможность ручной правки результатов перед загрузкой в кадастр.

Для удобства сбора рыночной информации, а также последующей ее обработки разработано специальное программное обеспечение «Сбор рыночной информации об объектах недвижимости». Данное СПО позволяет провести первичную обработку рыночных данных и подготовить их для использования в СПО «Расчет КС ЗУ НП».

Оба СПО в течение всего периода проведения работ по кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов в 2007 году подвергались доработке. Проводилось как исправление выявленных ошибок, так и добавление нового функционала. По каждому СПО работала служба сопровождения.

Организация работ

Для практической реализации всей технологии определения кадастровой стоимости нужны различные специалисты. Сбор данных о значениях факторов стоимости, сбор рыночной информации, работа с базами данных, работа с картами, моделирование - не каждая организация способна держать в своем штате сотрудников, владеющих всеми этими навыками.

Оптимальной схемой организации работ может служить взаимодействие различных организаций, выполняющих следующие роли:

Региональный оператор,

Региональный исполнитель,

Моделист,

Рыночный оценщик,

Интегратор.

Региональный оператор отвечает за сбор исходной информации, создание картографического материала, расчет значений факторов стоимости. Региональные исполнители могут выполнять отдельные виды таких работ и передавать результаты региональному оператору. Основным результатом работ регионального оператора является база данных СПО, готовая для построения моделей расчета стоимости.

На этапе сбора качественной и достоверной исходной информации необходим еще один участник процесса - органы власти всех уровней. Без их содействия доступ к исходной информации, находящейся в различных организациях, может быть затруднен, а в ряде случаев и невозможен.

Моделист на основе переданной ему базы данных проводит анализ рыночной информации и осуществляет построение моделей расчета кадастровой стоимости.

Рыночный оценщик осуществляет предусмотренную Методическими указаниями индивидуальную оценку рыночной стоимости земельных участков, а также вместе с региональным оператором участвует в сборе рыночной информации.

Интегратор, отвечающий за реализацию проекта в целом, координирует взаимодействие всех участников процесса, осуществляет методическое, технологическое

сопровождение, производит непосредственный расчет стоимости и формирует все итоговые отчеты.

Стоит отметить, что при наличии специалистов из разных областей одна организация может одновременно исполнять несколько ролей. Однако совершенно неправильным является строгое разделение работ между несколькими исполнителями без участия в работе интегратора. В таком случае, например, сбор рыночной информации может происходить формально, без заинтересованности в построении качественной модели расчета, и вся ответственность за возможный некачественный результат ляжет на моделиста.

Существующее законодательство в области оценочной деятельности допускает, что в роли интегратора может выступать физическое лицо. Представляется сомнительным, что один человек может справиться с решением таких важных и ответственных задач. Законодательство должно учитывать специфику и трудоемкость массовой оценки и запрещать доступ к решению одной из важнейших государственных задач не только физическим лицам, но и юридическим лицам, не имеющим достаточного штата и оборудования для выполнения работ по кадастровой оценке.

Немаловажным является вопрос и о территории, для которой осуществляется массовая оценка земельных участков. Технология предполагает проведение единой оценки территории всего субъекта Российской Федерации, хотя на практике в силу каких-либо причин оценке может подлежать и территория муниципального образования. Таким образом, искусственно создается «жесткая» группировка объектов оценки, что ограничивает независимость оценщика при принятии решений в процессе оценки, а оценка из массовой зачастую превращается в индивидуальную.

Итоги моделирования

Кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов определялась в 2007 году почти в половине субъектов Российской Федерации. Во всех случа-

ях применялась новая технология оценки, основанная на построении математических моделей. Поскольку технология применялась впервые, на каждом этапе оценки возникали неожиданные трудности и проблемы, причем преодолевать их приходилось в кратчайшие сроки.

Однако в целом по итогам проведенной работы можно сделать такой вывод: новая технология работает, дает адекватные и

объяснимые результаты. Следствием проведенной оценки во всех субъектах Российской Федерации является повышение общей налоговой базы. На рисунке представлен результат оценки земельных участков на примере одного из городов Российской Федерации: более темные области соответствуют большей стоимости. Как видно из рисунка, самая дорогая земля - в центре города, самая дешевая - на окраинах.

Результат оценки земельных участков (на примере одного из городов Российской Федерации)

Перспективы

В настоящее время в Российской Федерации только начинается формирование системы массовой оценки недвижимости. Однако уже сейчас отдельные части функционируют и дают результаты, на основе которых рассчитываются земельный налог и другие земельные платежи. С каждым годом точность расчетов, а значит, и справедливость налогообложения должны повышаться за счет накопления опыта проведения работ, а также за счет привлечения международного опыта.

Апробированная новая технология оценки земельных участков на основе построения математических моделей позволила получить адекватные значения кадастровой стоимости. Результаты, полученные в процессе кадастровой оценки земель населенных пунктов в 2007 году, должны быть использованы для дальнейшего совершенствования технологии определения кадастровой стоимости земель. Основные направления развития этой технологии частично описаны в статье.

Для повышения эффективности технологии кадастровой оценки серьезное внимание также следует уделить работе с графикой. Сейчас графическая информация используется только на двух этапах: расчет

значений факторов стоимости и визуализация результатов работ. Учет местоположения может осуществляться с использованием поверхности отклика, которая строится по данным о стоимости объектов-аналогов, привязанных к координатам (я, у) на плоскости.

С особой внимательностью следует анализировать итоговую стоимость уникальных объектов недвижимости. Некоторые зарубежные системы массовой оценки предполагают внесение корректировок для таких объектов. Однако опасность такого подхода состоит в получении возможности необоснованного влияния на стоимость конкретных объектов при отсутствии на то объективных причин.

В ближайшее время планируется завершить создание системы массовой оценки зданий, помещений, а также единых объектов недвижимости. Разработана методика оценки, в основу которой положен подход, описанный в настоящей статье. Создано СПО, посредством которого реализуются основные положения методики. Однако основная проблема оценки недвижимости заключается в отсутствии исходных данных в электронном виде - данных о самих объектах недвижимости, которые необходимо оценивать и с которых впоследствии будет взиматься налог. Решить эту проблему необходимо в ближайшее время.

В.И. Петров

Кадастровая оценка - это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) и другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Методические указания по кадастровой оценке утверждает Министерство экономического развития. Заказчиками кадастровой оценки выступают региональные органы исполнительной власти, которые для проведения кадастровых работ могут обращаться только к оценщикам, состоящим в саморегулируемой организации. По результатам проведения кадастровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнительной власти и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Прежде чем перейти к анализу методических рекомендаций по проведению кадастровой оценки отдельных категорий земель, целесообразно рассмотреть общие черты и различия между массовой и индивидуальной оценкой. Массовая отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике расчета используемых показателей.

Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, при котором анализируется вся возможная совокупность рыночных факторов.

Массовая оценка - метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации.

Синонимами понятия «массовая оценка» являются «кадастровая оценка» и «налоговая оценкачто отражает различные стороны одной и той же процедуры оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости. Как массовая оценка, так и оценка единичных объектов недвижимости (индивидуальная) - это систематизированные методы получения оценок стоимости. Они отличаются только масштабом. Модели массовой оценки включают в себя больше условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории. Например, модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.

Термин «кадастровая оценка » отражает тот факт, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости заносятся в Государственный кадастр. Это понятие отражает двоякую связь кадастра с процессом массовой оценки: с одной стороны, сведения из кадастра позволяют сформировать информационную базу массовой оценки и получить значения части факторов стоимости для объектов оценки; с другой стороны, кадастровая стоимость и дата утверждения результатов ее определения вносятся в кадастр как дополнительный параметр объекта недвижимости.

Наконец, понятие «налоговая оценка» говорит о целях массовой оценки недвижимости, результаты которой используются для налогообложения. Так, налоговой базой земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков, являющихся объектами налогообложения. Таким образом, кадастровая стоимость используется для налогообложения и позволяет напрямую определить величину налоговых платежей.

Вместе с тем следует отметить и возможность несовпадения рассмотренных выше понятий. Как пример, в рамках Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов 2007 г. кадастровая стоимость земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, приравнивалась к их рыночной стоимости, определенной на основе индивидуальной оценки, т.е. кадастровая стоимость в данном случае не являлась продуктом массовой оценки. Кроме того, кадастровая стоимость может использоваться не только как база для налогообложения, но и в аналитических, статистических и иных подобных целях.

Результатами массовой оценки, кроме кадастровой стоимости объектов оценки, также являются:

• определение факторов стоимости, степени их влияния на стоимость, а также взаимосвязей между ними;
• создание модели формирования стоимости, которая, в рамках класса объектов и принятых допущений, универсальна, поэтому может быть использована для расчета стоимости вновь образуемых объектов;
• зонирование территорий, производимое в первую очередь по удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков.

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

• оценка для управления залоговым портфелем;
• определение стартовой цены на аукционах;
• определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;
• экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;
• повышение эффективности управления объектами недвижимости.

При рассмотрении ипотечного портфеля массовую оценку целесообразно применять из-за большого количества объектов в портфеле, характеристики которых могут быть достаточно разнообразными. Кроме того, модель, полученную в ходе массовой оценки, можно использовать для прогнозирования стоимости в будущем (если в нее введен фактор времени), а также для оценки вновь входящих в портфель объектов.

Стартовая цена на аукционах при реализации недвижимости может быть определена на основе результатов массовой оценки. Во-первых, рассчитанная модель станет экономическим обоснованием величины, ниже которой невыгодно отчуждать объекты недвижимости. Во-вторых, массовый характер оценки обеспечит однородность цен на различные лоты в пределах класса недвижимости, т.е. равноправие покупателей объектов-заменителей.

Повышение эффективности управления объектами недвижимости должно основываться на применении аналитической информации, являющейся продуктом процесса массовой оценки, в частности, на анализе влияния разнообразных факторов стоимости, зонировании, используемом для определения наиболее эффективных направлений развития городских территорий.

Модели массовой оценки стремятся отобразить рынок конкретных видов недвижимого имущества на конкретной территории. Специалисты, занимающиеся массовой оценкой, должны в первую очередь определить модель, т.е. установить переменные (факторы спроса и предложения), оказывающие влияние на стоимость имущества, например квадратного метра жилой площади. Затем оценщики должны калибровать эту модель, иными словами, установить поправки и коэффициенты, которые наилучшим образом отражают вклад, вносимый каждой отобранной переменной в стоимость недвижимости, например сумму в денежных единицах, которую рынок определяет для определенного элемента недвижимости (простейшая поправка). Необходимо провести тщательный и всесторонний рыночный анализ, который позволит установить, насколько точно модель определяет стоимость недвижимости, а отсюда - оценить правильность выбора модели и ее калибровки. Для всех трех подходов к определению стоимости — затратного подхода, подхода, основанного на сопоставлении продаж, и доходного подхода, — разработаны модели, предназначенные для применения в массовой оценке.

Оба вида оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется не только согласование задачи, но и принятие решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и при индивидуальной оценке используются три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Оба вида оценки, используя одни и те же подходы и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования. Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев при неразвитости отдельных сегментов рынка имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная стоимость). Построение и калибровка моделей также имеют особенности.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка - для одновременной оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а индивидуальная — для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при проведении различных рыночных сделок. Обе оценки могут лишь дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.

Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и индивидуальной оценки:

• Объект оценки.
• Количество объектов оценки.
• Трудоемкость оценки.
• Квалификация исполнителей.
• Объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы.
• Формирование перечня объектов оценки.
• Определение факторов стоимости объектов оценки.
• Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки.
• Группировка объектов оценки.
• Моделирование стоимости объектов оценки.
• Проверка качества полученных результатов.
• Алгоритм расчета стоимости объектов.
• Точность результатов.
• Формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

В Российской Федерации кадастровая (массовая) оценка как самостоятельная наука развивается около 10 лет. В качестве основного направления, использования результатов массовой оценки недвижимости в РФ, является государственная кадастровая оценка земель.
Первое решение о проведении государственной кадастровой оценки земель было принято Правительством РФ в 1999 г. В 2000 г.

Правительством РФ были установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Начиная с 2000 г. Госкомземом России (впоследствии Росземкадастром и Роснедвижимостью) были разработаны методики и программные средства для оценки каждой категории земель и рассчитаны показатели кадастровой стоимости.

С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и для определения арендной платы за государственные и муниципальные земли.

Сегодня все сведения о кадастровой стоимости земель в разрезе категорий и субъектов Российской Федерации доступны общественности — на информационном сервисе «Интерактивная кадастровая карта» заинтересованные лица могут ознакомиться с актуальными сведениями о кадастровой стоимости принадлежащих им земельных участков.

Сравнение кадастровой и индивидуальной (рыночной) оценки в Российской Федерации позволяет сделать следующие выводы.

• Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
• В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Часто для кадастровой оценки используется только один метод, например метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сельскохозяйственных угодий и лесных земель.
• Для расчета показателей кадастровой оценки широко используются, кроме рыночных, и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами. Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3%, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации в 33 года. Этот срок может быть и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, по ставка дохода в 3% не отражает реального уровня риска инвестирования в сельскохозяйственные угодья.