Отличие совместной собственности супругов от долевой. Общая собственность

Согласно законодательству, существует 3 формы собственности на недвижимость. Когда жильем владеет исключительно один собственник, речь идет об индивидуальной форме собственности. Однако сегодня преобладают другие формы.

Например, особенностью долевой собственности является тот факт, что для каждого совладельца выделена определенная четко ограниченная доля имущества. Если сравнивать ее с совместной формой, стоит отметить, что имущество не разграничено по частям.

Что такое совместная собственность?

Совместная собственность подразумевает под собой одновременное владение недвижимостью несколькими лицами. При этом недвижимость, находящаяся в собственности, не разделена на конкретные доли. Например, когда квартирой владеет муж и жена, она одновременно принадлежит обоим супругам на сто процентов.

Данная форма собственности основывается на разделении порядка использования совместного имущества. Для супругов совместной автоматически становится та собственность, которая приобретена после вступления в брак.

Долевой она может стать только тогда, когда супруги хотят произвести выдел, то есть придать имуществу конкретный статус. Можно выделить несколько особенностей:

1. Также стоит отметить, что совместная собственность может быть исключительно у официальных супругов. Если люди проживают вместе без отношений либо в гражданском браке у них по умолчанию не может быть общего имущества.
2. Совместное владение квартирой, обязывает жену и мужа совместно выплачивать налоги на недвижимость, предусмотренные законом. Они вместе оплачивают ее содержание, например, несут обязанность по зачислению оплаты за коммунальные платежи.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность подразумевает под собой владение имуществом одновременно несколькими лицами. При этом важно понимать, что собственность делится на определенные доли. Например, муж может иметь 50%, как и его супруга. Однако соотношение также может быть и другим, например, 75% и 25%, 60% и 40% и так далее.

Важно понимать, что долевой собственностью может обладать не только супружеская пара. Лица-участники могут быть родственниками, однако это условие не обязательно. Например, долевое строительство и ипотека. В договор участия в долевом строительстве вступают совершенно незнакомые сдруг другом люди.

Чтобы имущество супругов поделить на конкретные доли, они должны подписать специальный договор, удачным вариантом которого можно назвать брачный контракт. Главное, чтобы подписанный договор по всем меркам был легитимным, в противном случае он может неиметь законной силы.

Случается так, что совместная собственность может стать долевой только в судебном порядке. Органам судебной власти часто приходится определять размер долей, которыми будут обладать супруги, если они не могут без посторонней помощи решить этот вопрос.

Чтобы определить факт обладания конкретной долей, учитывается отдельная величина вклада жены либо мужа в приобретение имущества.

Среди основных особенностей данной формы собственности можно выделить такие нюансы:

1. Совладельцы имеют полное право без согласования друг с другом продавать собственную долю имущества.
2. Если муж решает продать собственную часть квартиры, его супруга автоматически получает первоочередное право на ее приобретение, то есть купить ранее других лиц.
3. Сумма налогов, взымаемых за владение недвижимостью, зависит от принадлежащей конкретному лицу доли. В соответствии долевому распределению совладельцы также несут расходы по содержанию жилья или другого имущества.

При долевой собственности расходы по кредиту не делятся, вне зависимости от того, какой платеж будет использоваться – .

В чем заключается разница?

Главным отличием долевой собственности отсовместной становится тот факт, что во втором случае право обладания нельзя выразить в процентном соотношении. Данное различие можно назвать ключевым.

Для первого же варианта характерно разделение права пользования имуществом. Каждый совладелец знает имущественную долю, которая ему принадлежит.

Если говорить об общих чертах, стоит отметить, что обе формы собственности подразумевают под собой одновременное обладание имуществом сразу несколькими людьми. Однако отличий у долевой и совместной формы можно выделить значительно больше:

1. Совместная собственность может быть исключительно у супругов, которые официально зарегистрировали свой брак. Стать участником договора долевого участника может любой желающий человек, вне зависимости от родственных связей.
2. При совместной форме собственности совладельцы вместе оплачивают все налоги и имущественные расходы, однако при долевой – материальная ответственность делится в соответствии с разделением на доли во владение.
3. В случае с совместной собственностью супругам не нужно подписывать дополнительно какие-либо бумаги. Все приобретенное после фактического заключения брака автоматически относится к данному правилу. Имущество становится долевой собственность только после подписания договора, в котором указывается соотношение долей.
4. При совместном владении супруги могут только обоюдно принять решение о продаже имущественного объекта, в то время как долевое владение позволяет собственнику самостоятельно распоряжаться отведенной ему частью.

Таким образом, разница совместной и долевой собственности ощутима, понятия должны рассматриваться, как два отдельные термины, несвязанные друг с другом. Что лучше можно решить исключительно для конкретной ситуации.

Совместная собственность при разводе может быть поделена. За основу для определения доли каждого из супругов берется их отдельный вклад в покупку недвижимости (даже если использовался ), машины и прочего имущества. В чем сложность?

В этом плане обладание совместной собственностью оказывается менее привлекательной, чем в случае с долевой собственностью, когда все регулируется специальным договором. Лучше всего, если дело о разделе имущества не дойдет до суда, если совладельцы без посторонней помощи придут к общему согласию.

Особое внимание стоит уделить тем случаем, когда имущество делят супружеские пары, в которых растет несовершеннолетний ребенок. Органы опеки тщательно следят за подобными процессами, ведь ребенок ни на день не должен оставаться без жилплощади. Именно поэтому любая договоренность между бывшим мужем и женой должна фиксироваться письменно.

Если один из супругов решает самостоятельно распоряжаться недвижимостью, несмотря на существующую договоренность, это считается грубым нарушением условий сделки, следовательно, она может быть аннулирована через суд.

По законодательству жилье, являющееся совместной собственностью, после развода должно быть поделено на протяжении последующих трех лет. Если время истекло, обращаться в соответствующие органы нет смысла. Исключением может стать исключительно противозаконность, которая была выявлена в ходе судебного расследования.

Только при условии выявленного несоответствия действующей законодательной базе, срок может быть восстановлен.

Право собственности гражданам Российской Федерации гарантируется национальным законодательством. В частности, они могут владеть объектами недвижимости совместно, или же на долевых принципах. В то же время далеко не все понимают разницу между этими понятиями. Тем не менее она достаточно существенная, и знать все нюансы не помешает.

Основные понятия

Оба этих вида собственности имеют в целом одинаковые свойства. Общая долевая, как, впрочем, и совместная, предполагает, что владельцев у недвижимости несколько. При этом каждый вид обладает рядом характерных особенностей.

Порядок осуществления прав владельцев регулируется Гражданским кодексом России. При этом закон разрешает лицам, в собственности которых находится общая совместная недвижимость, разделять ее на доли.

Совместная собственность

Данное понятие подразумевает, что граждане владеют определенным имуществом, в целом не разделяя его на части. Иными словами, все является собственностью, к примеру, супружеской пары, то есть управлять им они могут исключительно совместно.

В то же время происходит разделение обязанностей, возникающих в ходе пользования недвижимостью или другим видом имущества. Закон также определяет, что любой вид собственности, приобретенной в браке, автоматически становится совместным. На доли такая общая вещь разделяется только, если будет заключено соответствующее соглашение.

В последнем случае происходит раздел или же вычет одной доли имущества в пользу третьего лица (к примеру, ребенка).

Помимо того, совместной общая собственность становится лишь в той ситуации, когда супруги состоят в официально зарегистрированном браке. Гражданский союз не предполагает появления обстоятельств, способствующих накоплению такого имущества.

Такая общая собственность обязывает всех супругов в равной степени участвовать в администрировании. Они, в числе прочего:

• оплачивают предусмотренные законом фискальные сборы;
• участвуют в расходах на содержание;
• принимают решение о продаже или разделе;
• передают в дар и пр.

Долевая общая собственность

Этот тип владения имуществом предполагает разделение его на определенные доли. В частности, квартира к примеру, может принадлежать обоим супругам в пропорции 50 на 50 процентов. В то же время если есть ребенок, то раздел осуществляется в другом порядке.

При этом общая собственность также подлежит разделению и в другом соотношении – 25 на 75 процентов или как-нибудь иначе. В большинстве случаев общая квартира делится на равные части. При этом допускается, что имуществом могут владеть и не только родственники или супруги.

Как уже отмечалось ранее, общая квартира, находящаяся в совместном владении, без проблем разделяется на части путем составления соответствующего договора.

В законе предусмотрены и другие варианты, в частности составление брачного контракта. Если никаких документов не оформлялось, то разделение имущества, с точки зрения права, ничтожно.

В отдельных ситуациях общая собственность распределяется между совладельцами по решению суда. Иногда там же определяют и размеры частей. Обычно это происходит в тех случаях, когда супруги не в состоянии достигнуть компромисса по данному вопросу. Суд принимает тогда к сведению личные расходы мужа и жены в процессе приобретения.

Правовые последствия раздела имущества

После того как имущество было разделено на доли, каждый совладелец приобретает возможность на свое усмотрение распоряжаться своей частью. Общая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, предполагает право каждого совладельца продать свою часть, без получения согласия от других заинтересованных лиц. Последним предоставляется преимущество при покупке. В случае отказа допускается продажа третьим лицам.

В числе прочего, долевое владение приводит и к разделению всех сопутствующих обязанностей, касающихся вопросов содержания недвижимости. То есть супруги должны будут платить налоги со своей части, оплачивать пропорционально коммунальные счета, страховать по отдельности имущество и пр.

Важно помнить, что в случае если владение имуществом регулировалось брачным договором, после его разрыва по согласию сторон или вердикту суда происходит возвращение к предусмотренному законом режиму.

Так же как и долевая, общая совместная собственность характеризуется тем, что в этом случае одно и то же имущество принадлежит одновременно и сообща нескольким лицам. Но между общей долевой и общей совместной собственностью имеются существенные отличия — как с точки зрения содержания правомочий собственников, так и с точки зрения оснований возникновения отношений по общей собственности.

Различие в содержании правомочий проявляется в том, что участники общей долевой собственности имеют долю в праве на общее имущество, тогда как участники обшей совместной собственности облагают равными правами на общее имущество в целом, но ни у одного из них нет доли в нраве на то же имущество. Соответствующие доли выделяются последними только при разделе или выделе. Но, во-первых, выделяется реальная доля в имуществе, а не в праве собственности на него, и, во-вторых, в результате раздела или выдела отношения по обшей совместной собственности прекращаются либо целиком, либо для данного их участника. До тех пор, пока совместная собственность существует, она не знает долей. Основная юридическая особенность совместной собственности заключается в том, что она является бездолевой.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется всеми ее участниками. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников. Указание закона на владение и пользование «сообща», на распоряжение «по согласию» имеет важное значение. В силу того, что участники совместной собственности составляют семейную или семей- но-трудовую общность, имеющую единые цели и интересы, соглашения между ними не заключаются, но могут заключаться. Распоряжение «по согласию всех участников» предполагает наличие соглашения или таковое презюмируется.

Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников обшей совместной собственности является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях зашиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права.

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Данная сделка является оспоримой, где бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной.

Правовой режим обшей совместной собственности применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не установлено иное. Так, развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК РФ и по существу воспроизведенных в п. 2 и 3 ст. 35 СК РФ, предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.

Общая совместная собственность супругов

Совместная собственность супругов возникает только при регистрации . Фактическая семейная жизнь, даже длительная, но без соответствующей регистрации брака, не создает совместной собственности на имущество. В подобных случаях может возникнуть общая долевая собственность лиц, которые общим трудом или средствами приобрели какое-то имущество. Имущественные отношения в этих случаях будут регулироваться только гражданским законодательством.

Движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов супругов, признаются совместной собственностью. Эти веши становятся совместной собственностью с момента перехода на них к одному супругу. Следовательно, при приобретении одним супругом имущества у третьего лица другой супруг тоже приобретает право собственности на данную вещь.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. К другим уважительным причинам относятся болезни, служба в армии и иные обстоятельства.

Все имущество, которое намыто до брака , а также полученное в порядке наследования или по договору дарения или иным безвозмездным сделкам , и личные вещи , исключая драгоценности и предметы роскоши, является имуществом каждого из супругов. С другой стороны, имущество каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во время брака в указанное имущество за счет общего имущества другого супруга были внесены вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества. Однако это правило применяется лишь тогда, когда договором между супругами не предусмотрено иное (гл. 7 и 8 СК РФ).

Вопрос об обращении взыскания на общее имущество супругов разрешается в зависимости от того, является стороной в обязательстве только один из супругов или они оба. Если речь идет об обязательстве одного из супругов, то взыскание можно обратить лишь на имущество, находящееся в его раздельной собственности, а также на его долю в общем имуществе. Но если стороной в обязательстве могут быть признаны оба супруга, то взыскание можно обратить как на имущество, находящееся в раздельной собственности каждого из них, так и на общее имущество (гл. 9 СК РФ).

Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В соответствии с действующим законодательством собственность крестьянского (фермерского) хозяйства относится к общей совместной собственности. Однако это правило является диспозитивным: в договоре между членами хозяйства может быть установлен иной режим собственности на имущество хозяйства.

ГК РФ не устанавливает, кто может быть членом крестьянского хозяйства.

В п. 2 ст. 257 ГК РФ определено, какое именно имущество находится в совместной собственности крестьянского хозяйства. Но приведенные здесь формулировки также вызывают ряд вопросов. Что, например, означает фраза «предоставленный в собственность этому хозяйству земельный участок»? По ранее действовавшему законодательству участок предоставлялся хотя и с учетом количества членов хозяйства, но все-таки его главе, на него оформлялся государственный акт на землю (свидетельство) и т. п. Можно ли исходить из того, что этот участок был предоставлен именно хозяйству как семейно-трудовому объединению, но в собственность он оформлялся на главу? Вероятно, такая трактовка в принципе допустима, тем более для тех крестьянских хозяйств, которые созданы бывшими колхозниками и работниками совхозов, т. е. лицами, вступившими в хозяйство со своими земельными долями. Прежнее законодательство, на наш взгляд, необоснованно лишало этих лиц при вступлении в крестьянское хозяйство их земельных прав. Если признать их участниками совместной (или долевой) собственности на землю, то справедливость была бы восстановлена.

Многим людям приходилось слышать такие понятия, как долевая и совместная собственность. Некоторые по ошибке считают, что это одно и то же. На самом же деле это два совершенно разных термина. Полезно будет знать, в чём разница между долевой собственностью и совместной собственностью. Данные сведения избавят от многих вопросов, а в некоторых случаях даже помогут избежать проблем, связанных с недвижимостью и правами на неё.

Определения совместной и долевой собственности

Совместная собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум людям, и оно между ними не разделено. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. В этом случае недвижимость не делится на доли, а считается полностью общей.

То есть, и муж, и жена имеют одновременно одинаковые права на квартиру. При этом они должны вместе платить за коммунальные услуги, налог за недвижимость и прочие выплаты, касающиеся дома.

Собственность становится совместной после заключения брака. Особенно это касается недвижимости, приобретённой уже после того, как люди вступили в брачный союз. Если же оба человека являются гражданской парой, то есть, не зарегистрировали свои отношения официально, то тогда их квартира не станет считаться совместным владением. Причём совсем не важно, купил её кто-то один или же внесли деньги оба.

Долевая собственность – это имущество, которое принадлежит двум и более людям, и делится оно на доли. Они могут быть как равными, так и нет. Причём она может распределяться не только между супругами, но даже между людьми, которые не являются собственниками.

Для этого они должны приобрести часть квартиры или же получить её в дар, по наследству или иным законным путём.

Должны быть оформлены , и необходимо, чтобы доли были чётко разграничены и официально подтверждены. Тогда подобное владение будет считаться законным. Если же деление произошло только лишь на словах и не было зарегистрировано в государственном органе, то тогда оно не будет считаться действительным.

Читайте также Процедура продажи квартиры в долевой собственности целиком или доли

В чём разница

Люди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.

Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.

Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.

Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.

Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.

Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.

Что лучше

Люди нередко задаются вопросом, что же лучше, долевая или совместная собственность. На самом деле и тот, и другой вариант хороший. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек. Если супруги хотят, чтобы были чётко разделены доли имущества, которое им принадлежит, то тогда они могут составить брачный договор. Благодаря нему из общего типа можно будет перейти в долевой. Подобное также необходимо в случае развода. Тогда появляется острая необходимость разграничить, что кому принадлежит.

Институт общей собственности в РФ представлен двумя основными моделями владения имуществом - совместной и долевой. Какова специфика каждой из них? Каким образом осуществляется формирование права на владение имуществом в совместном порядке? Как осуществляется раздел и выдел части актива в единоличное владение гражданина?

Отличие совместной собственности от долевой

Совместная собственность - один из предусмотренных законодательством РФ подвидов модели общего владения несколькими гражданами неким имуществом. Ее отличительный признак - отсутствие имеющих конкретную величину долей во владении активами. Что такое «общая собственность»? Определение данного термина звучит просто - имущество, которым владеют двое и более лиц одновременно. Каждый из совладельцев может владеть какой-то конкретной долей в собственности. В этом случае модель общего владения как раз-таки долевая.

При совместной собственности люди владеют имуществом, управляя и распоряжаясь им исключительно в рамках принятия коллегиальных решений. Общая собственность в этом смысле - неделимый актив. Продать ее, подарить, разделить можно только по итогам личных договоренностей.

Виды совместной собственности

Общая совместная собственность, несмотря на широкую распространенность, может быть представлена, если следовать положениям российского законодательства, в сравнительно небольшом спектре разновидностей. Во-первых, таковой может быть совместное владение супругов, например квартира. Во-вторых, общая совместная собственность может наблюдаться в рамках коллективной организации крестьянского хозяйства.

В правовой истории РФ были периоды, когда соответствующая модель владения имуществом могла формироваться, к примеру, по факту проведения приватизации. Но со временем в законодательство России были внесены поправки, по которым по факту приватизации человеку могла доставаться только определенная доля в общей собственности.

Распоряжение имуществом в совместной собственности

Выше мы отметили, что распоряжаться имуществом при совместном владении граждане могут, согласуя все действия между собой. Рассмотрим данный аспект подробнее.

Общая собственность в рамках совместного владения, таким образом, наделяет каждого владельца правом совершать от своего имени сделки, отражающие распоряжение имуществом. При этом все действия должны быть согласованы с другими собственниками. Если этого не происходит, то сделки могут быть признаны, в частности в судебном порядке, недействительными.

Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, совладельцы имущества вправе отозвать совершенную без их ведома сделку, только если доказано, что акты распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, были совершены другими владельцами, осознававшими то, что у них нет полномочий на соответствующие действия. То есть суд может аннулировать сделку по иску жены против мужа по сдаче квартиры в аренду, если она докажет, что ее супруг был в курсе, что она против того, чтобы сдать недвижимость, но, невзирая на это, оформил договор со съемщиками жилья.

Раздел совместной собственности

Общая собственность на имущество может быть в предусмотренном законом порядке разделена. Какова специфика этой процедуры? Одно из ключевых положений законодательства, касающееся раздела общей собственности, - необходимость в заблаговременном определении конкретной величины долей для каждого из будущих владельцев имущества. При этом, если следовать положениям 254-й статьи ГК РФ, то доли, о которых идет речь, признаются равными, за исключением предусмотренных законом случаев или при частных соглашениях сторон.

В целом порядок, в рамках которого осуществляется раздел совместной собственности, схож с алгоритмом, характерным для процедуры, когда выделяется доля в общей долевой собственности. Если, конечно, иное не предусмотрено в правовых актах или же не вытекает из особенностей коммуникаций между владельцами.

Общая собственность супругов

Выше мы отметили, что одна из предусмотренных моделей совместного владения имуществом предполагает тот факт, что субъекты подобных правоотношений состоят в браке. Каковы особенности управления имуществом, осуществляемые при данном сценарии? Какова специфика таковой правовой категории как общая совместная собственность супругов?

Основной механизм образования имущества, которым граждане, состоящие в браке, будут владеть в рамках рассматриваемой модели, - приобретение собственности в период совместного проживания. Семейный Кодекс РФ при этом предполагает два основных формата имущественных отношений между супругами - основанный на законе, а также базирующийся на договоре.

Каковы имеет особенности общая совместная собственность супругов в рамках первого сценария? Данный правовой режим владения имуществом действует в силу закона, и он актуален, если в брачном договоре нет иных условий. Это собственность, которая нажита в период совместного проживания супругов. Какие виды имущества могут к ней относиться? Если следовать положениям закона, это могут быть доходы - в виде зарплаты, выручки с бизнеса, продажи продуктов интеллектуального труда, пенсии, социальные выплаты. Также понятие общей собственности, образовавшейся в процессе совместного проживания супругов, включает имущество, ценные бумаги, доли в предприятиях. При этом в общем случае, как отмечают юристы, не имеет значения, кто приложил к приобретению тех или иных активов больше усилий - муж или жена.

Имущество, которое принадлежало каждому из граждан, состоящих в браке, до официальной регистрации их отношений, принадлежит им на праве личной собственности. Также Семейным Кодексом предусмотрен сценарий, по которому имущество, которое муж или жена приобрели в периоды, когда по каким-либо причинам проживали отдельно, также принадлежит каждому из них на праве личного владения.

Другая особенность, которой характеризуется общая собственность супругов - наличие механизма установления модели совместного владения, если будет зафиксирован тот факт, что в процессе проживания в браке муж или жена вложили в имущество супруга некоторые ресурсы так, что стоимость активов значительно выросла. Это может быть, например, проведение масштабного ремонта в квартире, переоборудование помещения одного типа в другое.

Распоряжаться совместным имуществом супруги могут, согласуя между собой предполагаемые действия. При этом если та или иная сделка с собственностью одним владельцем предполагает нотариальное удостоверение, то согласие совладельца также необходимо заверять у нотариуса. Если соответствующий документ не будет оформлен, то сделка также может быть признана недействительной.

Интересен тот факт, что по документам собственник имущества может быть один. Например, если это квартира, то в качестве ее владельца в свидетельстве о регистрации права собственности, может быть указано только Ф.И.О. мужа. Однако если недвижимость была куплена им в период брака, то другим полноправным его собственником будет считаться также жена. Можно отметить также и то, что в силу совместного управления имуществом владельцы также обязаны вместе содержать его, платить установленные законом налоги и т. д.

Раздел имущества в браке

Общая собственность супругов подлежит разделу, как правило, только после развода. Вместе с тем данная процедура возможна также и в период, когда граждане состоят в браке. Подобные сценарии допустимы в таких случаях:

• один из супругов решил потребовать раздела собственности;
• кредитор, имеющий на то основания, потребовал раздела имущества с целью реализации доли в счет долга;
• супруги договорились разделить имущество.

Как мы уже отметили выше, величина доли, которую получает каждый из супругов, в общем случае равная. Вместе с тем суд может скорректировать эту формулу, посчитав справедливым наделение мужа или жены большей пропорцией. При этом суд вправе назначить тому супругу, который получил меньшую долю, денежную компенсацию в величине, соразмерной тому объему владения имуществом, который передан в пользу другого собственника. Аналогичные правила действуют, если определяется доля в праве общей собственности после развода.

Касательно распоряжения имуществом после прекращения брака можно отметить интересный нюанс. Дело в том, что если, например, люди развелись в 2011 году, а квартиру до сих пор не продали и не поделили - за ней сохраняется общая совместная собственность. Если, например, совладелец, являвшийся супругом, захочет как-то распорядиться недвижимостью - он должен будет получить согласие гражданки, являвшейся его женой.

Имущество и брачный договор

Рассмотрим другой, предусмотренный Семейным Кодексом РФ сценарий, при котором супруги могут определить модель общего владения имуществом. Речь идет о составлении брачного договора, в рамках которого соответствующие условия могут быть прописаны.

Данный документ может установить, что, например, общая собственность на квартиру будет не совместной, а долевой. При этом в брачном договоре можно прописать условия как в отношении имущества, которое уже есть у супругов, так и в аспекте будущего приобретения той или иной собственности мужем и женой в период совместного проживания. Интересен тот факт, что документ, о котором идет речь, может быть составлен и подписан супругами не только до регистрации брака, но также и в период, пока соответствующий семейный статус актуален.

Практика пользования недвижимостью в браке: продажа

Каким образом право общей совместной собственности может реализовываться супругами на практике? Возьмем сценарий, когда речь идет о продаже доли в квартире одним из граждан, состоящих в браке. Предположим, что муж и жена смогли договориться о том, какая доля во владении недвижимостью будет принадлежать каждому. Супруг после этого решил, что продаст имеющийся актив, к примеру, обратившись к риэлтору.

Особенность российского законодательства, регулирующего право общей собственности, заключается в том, что оно предполагает установление приоритета в очередности покупателей доли в совместном владении имуществом в пользу одного из действующих совладельцев. То есть если муж, как в нашем сценарии, пожелал продать часть квартиры, то первый человек, который будет иметь преимущественное право купить данную долю в недвижимости, - его жена. Только если супруга откажется воспользоваться данной преференцией, муж вправе идти к риэлтору. В рамках данной схемы один владелец доли обязан предупредить другого о том, что собирается совершить такую-то сделку, причем в письменной форме.

Интересен тот факт, что если совладелец квартиры - не только жена, то воспользоваться преимущественным правом купить долю, которую продает муж, могут все, кто имеет отношение к совместному владению квартирой. В свою очередь, супруг сам должен выбрать, кому продавать недвижимость. Принимать решение о покупке доли в квартире, предлагаемой мужем, другие собственники могут в течение 30 дней. Если они не воспользуются данной преференцией, то супруг может продавать долю в недвижимости третьим лицам.

Практика совместного владения недвижимостью: налоговый вычет

В числе значимых обстоятельств с точки зрения режима владения квартирой может быть желание супругов воспользоваться имущественным налоговым вычетом, основание для которого - факт приобретения недвижимости. Как известно, собственник жилья, купивший его за свой счет, вправе вернуть 13% от расходов (но не более 260 тыс. рублей). В этом смысле механизмы пользования данной преференцией в случае владения квартирой в режиме долевой собственности и совместной могут различаться. В чем это выражается?

Если супруги владеют квартирой в долях, то каждый из них сможет получить объем вычета, который пропорционален стоимости соответствующей части квартиры, которая оформлена в собственности. То есть, например, если недвижимость стоит 3,5 млн руб., то при равном распределении долей каждый супруг будет владеть имуществом стоимостью 1 млн 750 тыс. руб. Соответственно, получить максимально гарантированный вычет - 260 тыс. рублей. - не получится, для этого стоимость недвижимости должна составлять 2 млн руб.

Поэтому в аспекте оформления налогового вычета более выгодным вариантом может оказаться как раз-таки совместная собственность. Каких-либо долей в ней не определено. Поэтому супруг может пойти в налоговую службу и оформить вычет по полной стоимости квартиры. Правда, при этом придется оформить для предоставления в ФНС дополнительный документ от другого супруга, подтверждающий право воспользоваться вычетом по квартире за себя. Можно также отметить, что муж и жена могут «поделить» квартиру для вычета в любой пропорции. То есть, например, один супруг может «отдать» под налоговый вычет другому 3 млн руб., а себе оставить 500 тыс. руб.

Подобная возможность полезна, если, например, жена, купившая квартиру, уходит в декрет. Ее доходов становится недостаточно, чтобы получать ощутимые выплаты по вычету. В этом случае она «переуступает» право мужу получать соответствующие компенсации от государства по купленной ею квартире. Важный нюанс - если один из супругов полностью «передал» свою долю в квартире для вычета другому, то он сам не теряет права на оформление аналогичной налоговой преференции впоследствии. Разумеется, только если приобретет новую недвижимость, так как ту, что находится в совместной собственности, он «переуступил» в законном порядке. Или, как вариант, ему «передадут» право получить по ней вычет аналогично тому, как он сделал по предыдущей квартире.

Совместная собственность в крестьянском хозяйстве

Другой предусмотренный законом сценарий общего совместного владения имуществом может быть реализован, если собственники ведут вместе крестьянское хозяйство. Данного типа объединение возможно в силу родственных связей или же по причине устойчивых партнерских отношений в рамках фермерской деятельности.

Имущество, которое относится к крестьянскому хозяйству, принадлежит, таким образом, его участникам на праве общей собственности, если только в правовых актах нет иных формулировок. Таким образом, устанавливается общая собственность на земельные участки, дома, насаждения, инвентарь, оборудование, транспорт, скот, птицу. В целом, все то, что имеет отношение к аграрному делу. Предполагается, что каждый участник объединения будет иметь равные возможности получать плоды и иные продукты фермерской деятельности в процессе пользования общими ресурсами.

Что касается распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности фермеров, то ключевая норма здесь - равноправие всех участников объединения в аспекте пользования ресурсами. При этом частная модель управления имуществом может быть определена на уровне договоренностей между участниками объединения - об этом говорится в положениях 4-й статьи ФЗ «О крестьянском хозяйстве».

Следует отметить, что основным субъектом сделок, в рамках которых предполагается задействование фермерских ресурсов, по закону считается глава объединения. Однако он должен производить свои действия исключительно в коллективных интересах. Ответственность за правовые последствия заключенных главой фермерского хозяйства соглашений лежит на объединении в солидарном порядке.

Раздел и выдел собственности в фермерских объединениях

Как осуществляется выдел из общей совместной собственности в объединениях фермеров? Главный источник права здесь - отмеченный выше закон. В 9-й статье ФЗ «О крестьянском хозяйстве» сказано, что при выходе из объединения кем-либо из его участников не подлежат разделу, в частности, земельный участок, а также средства производства. Однако фермер вправе рассчитывать на компенсацию, соразмерную его предполагаемым долям. Срок ее выплаты определяется по взаимному согласованию участников хозяйства. Возможен вариант назначения его в судебном порядке. Важный нюанс: если даже человек вышел из состава фермерского хозяйства, то в течение еще двух лет он, согласно закону, должен нести субсидиарную ответственность, соразмерную величине прежним долям, по обязательствам объединения.

Что касается раздела общего фермерского бизнеса, то он, как правило, предполагает, что на базе единого хозяйства будет создано несколько независимых. При этом общая собственность разделяется так, чтобы каждый фермер впоследствии мог сохранить все производственные процессы, налаженные в объединении. То есть каждый владелец нового независимого хозяйства должен получить свой трактор, собственную территорию для посева, инвентарь и прочие ресурсы.