Доходность коммерческой недвижимости. Интерес в офисном сегменте

• Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
• Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
• Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
• Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
• Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
• Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

• инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);
• прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

1. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

1. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
2. , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
3. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

1. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
2. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости , т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома , так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

Самый надёжный или как минимум один из самых надёжных, то смело можно сказать, что это инвестиции в недвижимость.

Инвестирование в недвижимость во все времена было стабильным средством сбережения и приумножения своих активов. Такой вид инвестирования капитала несет в себе намного меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета в банке.

Почему так происходит? В первую очередь, это связано с тем, что недвижимое имущество в крупных городах пользуется регулярным спросом и растёт в цене год от года. Чем больше населенный пункт – тем, следовательно, и выгоднее приобретать недвижимость. Никто не станет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.

Понятно, что торговая и другая коммерческая недвижимость как объект очень хороша, но и жилые квадраты не меркнут на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно существенно увеличить ликвидность. Необходимо учитывать и степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует большой спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по порядку.

Виды и способы инвестирования в недвижимость

Из большинства вариантов, которыми можно организовать инвестиции в недвижимость, наиболее подходящий для себя может отобрать почти каждый гражданин России. Ориентироваться нужно, прежде всего, на сумму сбережений и ожидаемый доход в соотношении с прогнозируемыми рисками.

• Инвестиции в жилую недвижимость со сдачей ее в аренду

Такой тип характеризуется наименьшими рисками и простотой. Весь алгоритм действий в таком случае будет понятен каждому человеку, не имеющего даже отношения к бизнесу: для начала нужно купить жилплощадь, а затем – сдать внаем. Ничего сложного как видите.Конечно же, есть тонкости, которые необходимо учесть еще до приобретения квартиры. К примеру, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой ремонт планировать или нет? Как обставить квартиру и т.п. Тем не менее, вероятность ошибиться по-крупному и потерять все средства, очень малы.

Первый неприятный момент в таком случае инвестиций – необходимость личного участия и контроля, поскольку наем профессионала будет нерентабелен. Это не столько важно, но придется найти квартирантов, ремонтировать помещение, заняться обстановкой, принимать плату за аренду и следить за другими мелочами. Другой “подводный камень” – большие инвестиции в жилую недвижимость способны вызвать определённую сложность: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени и координации.

Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой способ приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность. Хотя и у неё есть свои минусы.

А положительных момента здесь два: потребуется значительно меньшая сумма взноса, а грамотный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв, выбрать процентную ставку и так далее, для чего потребуется определенный опыт или багаж знаний. Однако здесь больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

1. Более выгодно приобретать проекты с перспективой развития: имеющие необычную архитектуру, хорошую реализацию, инфраструктурное обеспечение и т.п. Но ценится не только это, а и сама квартира: у помещения может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.
2. Разумеется, лучше инвестировать средства в объекты, находящиеся возле метро, вокзала и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.

• Инвестирование в строящуюся недвижимость

Такой метод инвестирования весьма прибыльный, так как затраты ну покупку такой недвижимости сравнительно небольшие.

Практически реализуется данный способ следующим образом: покупается (или берется в кредит) недвижимое имущество, спустя определённый срок строительство заканчивается, цены на собственность повышается, и появляется ощутимая выгода.

Но тут также есть свои риски, куда же без них. Один из таких минусов – есть вероятность возникновения кризисной ситуации, из-за чего строительство не завершается, а другой – в том, что доход необходимо ожидать конкретный срок.

Поэтому для гарантированного получения дохода от вложений средств надо отнестись к подбору объекта с достаточной серьёзностью. Прежде всего, стоит обратить внимание на репутацию компании-застройщика: учесть срок ее существования на рынке, количество успешно построенных объектов, качество объектов и т.п.

Выгоднее всего сочетать разные способы инвестирования в недвижимость: в строящийся дом, после завершения– сдавать квартиру внаем, а через несколько лет (5-15) продать выгодно, в соответствии с рыночными ценами. Такой вариант будет самым эффективным.

• Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость хороши своей возможностью делегирования полномочий в управлении и найма специалистов для полного или частичного управления недвижимым имуществом.

Здесь понимается возможность использования электриков, сантехников и другого технического персонала, а в случае крупных и/или нескольких объектов – услуг управляющей фирмы, выполняющая все задачи содержания недвижимого имущества.

Это поможет, как минимум частично, снять с себя заботы по сдаче её в аренду, осуществлению ремонтных работ, приему арендной платы и прочих забот.

Конечно же, работу всех сотрудников необходимо контролировать, но всё же это лучше чем самостоятельное выполнение данных функций.

К тому же, коммерческая недвижимость как объект инвестирования, гораздо доходнее, чем инвестиции в жилую недвижимость. Основным минусом здесь является, то, что такие вложения требуют изначально большого капитала, но это окупится в разы.

• Что такое коммерческая недвижимость
• Виды коммерческих площадок
• Отели, апартаменты, кафе, рестораны
• Способы заработка на коммерческой недвижимости

Сложности при инвестировании в объекты

По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.

Недвижимость является одним из самых популярных и доходных объектов инвестирования. Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из следующих составляющих:

Прирост рыночной стоимости недвижимости;

Текущий доход в виде арендной платы, ренты и других поступлений;

Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.

Показатели эффективности инвестиций в недвижимость:

1. Экономическая эффективность (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).

2. Бюджетная эффективность (поступления в бюджет за счет налогов, пошлин, выручки от приватизации).

3. Народно-хозяйственная эффективность (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни населения).

4. Экологическая эффективность (влияние на окружающую среду).

Недвижимость как объект инвестирования имеет следующие основные особенности:

1. Долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала.

2. Потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок.

Высокая стоимость объектов недвижимости требует значительных финансовых вложений при ее приобретении.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

3. Невысокая ликвидность .

Ликвидность недвижимости - это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимостисущественно варьирует, особенно в зависимости от местоположения.

4. Обязательная государственная регистрация сделок.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.

5. Необходимость менеджмента .

Недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и т.д.

Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

маркетинговые исследования;

строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;

анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

6. Высокая надежность и эффективность вложений.

Высокая надежность обусловлена в частности такими характеристиками недвижимости как материальность, фундаментальность и долговечность. Устойчивая тенденция к росту стоимости недвижимости повышает эффективность инвестиций.

7. Многообразие комбинаций вещных прав .

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, а пятые - в государственной собственности.

8. Многообразие источников инвестирования .

Собственные финансовые ресурсы – прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления, уставной фонд, резервный фонд.

Привлеченные инвестором средства – продажа акций, паевые, долевые и иные взносы физических и юридических лиц.

Заемные средства – банковские кредиты, бюджетные кредиты, облигационные займы.

Причины привлекательности вложений в недвижимость:

значительная степень сохранности, безопасности;

приобретение права собственности;

сохранность средств от инфляции;

неосвоенность рынка недвижимости;

высокий уровень доходности (возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости);

устойчивость потребительского спроса;

меньшая подверженность колебаниям экономических циклов.

Однако следует отметить ряд трудностей связанных со спецификой объекта инвестирования:

недоступность информации - информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций, отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

«жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

высокие транcакционные издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие;

длительность периода совершения сделки.

В этом видео о том, как проводить #инвестирование в коммерческую #недвижимость, рассказывает Даниил Торопов – эксперт по недвижимости в Петербурге. В последнее время на рынке коммерческой недвижимости Петербурга проявляют именно инвесторы, а не арендаторы. Цель инвесторов - грамотное инвестирование в коммерческую недвижимость, которая принесет большую прибыль или как минимум позволит сохранить свои активы. В этом видео несколько рекомендаций для тех, кто хочет себя попробовать на данном рынке в роли инвестора, речь идет об инвестировании в недвижимость. Потратьте время для того чтобы разобраться в вопросе выбора помещения для объекта инвестирования. Изучите все финансовые критерии будущей сделки, определитесь с локацией, местом расположения будущего нежилого помещения, которое пользуется у арендаторов повышенным спросом, где арендные ставки будут высоки и где минимальное количество вакантных площадей. Самый главный вопрос – это место расположения. Вопрос номер два, определите наиболее функциональную планировку будущего коммерческого помещения, как объект инвестирования. Большинство экспертов на рынке недвижимости считают, что конструктив или планировка коммерческого помещения являются чуть ли не решающим фактором при выборе арендаторов, определяет выбор потенциальных арендаторов. Большинство компаний указывают в требованиях к коммерческому помещению минимальный размер торгового зала, уровень инсталляции и тип планировки. Выбрать конструктив и ли планировку недвижимости нужно так, чтобы она подходила для максимального числа потенциальных арендаторов либо е можно было бы свободно переформатировать в зависимости от назначения арендатора недвижимости. Следующий вопрос это наличие вытяжки и вентиляции в коммерческом помещении, то есть на объекте. Наличие вытяжки и вентиляции ни в коей мере не уступает такому критерию как конструктив помещения. К примеру, отсутствие вентиляции ограничивает использование нежилого помещения под такие типы как ресторан, салон красоты. Более того, использование помещение под предприятие общепита или продуктовых магазинов в помещении имеющем общедомовую вентиляцию категорически запрещено. Следующий важный момент это наличие места для парковки перед коммерческим помещением и организации погрузочно-разгрузочных работ. Данный вопрос имеет не последнее значение для многих арендаторов, желающих использовать коммерческую недвижимость как ресторан, магазин или предприятие общепита. Здесь еще один важный момент. Организация погрузочно-разгрузочных работ не должна выходить во внутренний двор жилого дома. Следующая рекомендация для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, оценить наличие электрических мощностей в помещении. Это важно для арендаторов недвижимости, бизнес которых сопряжен с использованием энерго затратного оборудования. Это рестораны, медицинские центры, мини пекарни, кондитерские, продуктовые магазины. Проведите юридическую экспертизу документов на объект недвижимости. Купить коммерческую недвижимость с идеальными характеристиками будет сложно, либо цены на нее будут очень высоки. До новых встреч, эксперт по недвижимости в Петербурге Даниил Торопов.