Банков находятся списки всех аккредитованных. Что означает уровень аккредитации высшего учебного заведения

Реалии современной жизни в России таковы, что большинство продаваемого у нас жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов. В связи с этим каждый год в России наблюдается расширение рынка жилищного кредитования. Кроме того принят ряд законопроектов, надежно защищающих как заемщика, так и банки, выдающих ипотечные кредиты. Поскольку в последнее время большая часть приобретаемого по ипотеке жилья относится к новостройкам, то весьма важным становится вопрос об аккредитации новостроек банками.

Залог по ипотеке в виде квартиры в новостройке

В отличие от ипотечных кредитов на вторичное жилье, когда к банку в залог поступает уже готовая и ликвидная квартира (то есть которую легко в случае чего), в случае с новостройками к банку в залог переходит не готовая квартира, а только лишь право требования на нее (то есть банк как бы становится участником долевого строительства). Чтобы, как говориться, банку не попасть "впросак" при этом, он должен провести различные проверки строящейся недвижимости чтобы оценить шансы того, что в ближайшем будущем эта строящаяся недвижимость все таки превратится в готовое жилье, иначе банк рискует потерять объект залога. То есть он должен произвести аккредитацию новостройки.

В данном случае квартира поступает в залог к банку только когда она достроилась и прошла государственную регистрацию.

Риски банка при оформлении ипотечных кредитов на новостройки

При выдаче ипотечного кредита на квартиру в новостройке банк несет реальные риски, связанные с тем что застройщик не сможет в связи с различными обстоятельствами достроить дом, сдать его в эксплуатацию и зарегистрировать находящиеся в нем квартиры (только после прохождения всех этих этапов банк в залог может получить ликвидную квартиру). При этом довольно часто проблемы возникают в Росреестре - уже готовое жилье может находиться в таком "подвешенном" состоянии несколько лет.

Но для банка есть и некоторые выгоды в предоставлении ипотечных кредитов на квартиры в новостройках - пока жилье строится обычно проценты по такому ипотечному кредиту выше. Кроме того довольно часто банки сами являются инвесторами строительства нового жилья и для них выгодно чтобы это жилье было продано.

Ограничением для работы банков с заемщиками и застройщиками является наличие договора долевого участия, заключаемого в рамках ФЗ № 214 "О долевом строительстве" . На данный момент это единственная форма реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, которая предполагает государственную регистрацию документа и обеспечивает защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщик продает квартиры на строящемся объекте с помощью других схем - банк не предоставит ипотечный кредит, так как в данном случае он уже не будет иметь надлежащих залоговых гарантий.

Для повышения шансов возврата заемных средств на квартиры в новостройках банки должны проверять деятельность застройщиков, оценивать стоимость и ликвидность строящегося жилья. Это может производиться двумя способами:

• проверка каждой отдельной квартиры , на которую заемщик хочет взять ипотечный кредит. Стоит подобная проверка недешево и, как правило, ее стоимость перекладывается на плечи заемщика - либо напрямую, либо закладывается в процентную ставку;
• аккредитация всего строящегося объекта . В большинстве случаев это является более удачным решением поскольку позволяет поделить расходы на проверку между всеми заемщиками, желающими приобрести жилье в данном строящемся объекте. То есть расходы отдельно взятого заемщика на проверку недвижимости в данном случае могут существенно снизиться.

Банковская аккредитация новостройки и застройщика

Банковская аккредитация застройщика или строящегося объекта представляет собой, по сути, одобрение банком выдачи ипотечного кредита в рамках данного объекта. Банк тратится на проведение аудита новостройки в связи с тем, что он заинтересован в выдаче ипотечных кредитов. Для этого службы экономической безопасности банка собирают всевозможные сведения о застройщике. Основной список документов, которые они проверяют, выглядит следующим образом:

• право собственности на земельный участок (или договор его долгосрочной аренды);
• разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на данном земельном участке;
• состояние проектной документации.

Также банк проверяет инвесторов проекта - ему интересно откуда финансируется строительство данного дома. Дополнительно проверяются и документы, регламентирующие контроль целевого использования средств дольщиков (хоть этим и занимаются государственные органы, но банк этот аспект также довольно часто интересует).

В большинстве случаев банки отказываются от кредитования покупки квартир в домах, находящихся на стадии котлована. Но довольно часто бывает и так, что банки сами инвестируют средства в строящееся жилье - в этом случае данный объект уж точно будет аккредитован банком поскольку сам банк кровно заинтересован в том, чтобы квартиры в этом доме продать. В подобных ситуациях банк может даже снижать процентную ставку по ипотечным кредитам на квартиры в данном доме.
Стоит отметить, что чаще всего банк начинает вести разговоры об ипотеке, когда объект построен хотя бы на 20-30%. При это аккредитовываться может не весь объект в целом, а его отдельные корпуса - по мере продвижения работ по их постройке.

На практике в этой сфере распространен и ступенчатый подход к аккредитации - сначала банк проверяет (аккредитует) самого застройщика, потом проверяется возводимый объект. А уже после этого решается какие кредитные программы предложить для данного объекта.

Преимущества аккредитации новостройки банком

Для покупателей, которые хотят купить квартиру в конкретной новостройке, факт аккредитации строящего объекта банком является весьма существенным достоинством. Ведь банк имеет гораздо больше ресурсов и возможностей для того чтобы провести качественную проверку и застройщика, и возводимого дома - такой объем и качество проверок в большинстве случаев не под силу отдельно взятому заемщику. Все это существенно повышает шансы на то, что застройщик окажется надежным и жилье будет достроено.

Но стоит помнить, что одних слов застройщика о том, что его объект аккредитован каким-либо банком недостаточно - всегда стоит перепроверять эту информацию в указанном банке. Встречается и такая "серая" схема при которой менеджер застройщика сообщает потенциальному покупателю что объект будет совсем скоро, буквально "на днях" аккредитован банком (или даже несколькими). Но на деле в этом случае все оказывается совсем не так - аккредитация объекта банком либо затянулась на неопределенный срок, либо закончилась с отрицательным итогом.

Аккредитация объекта несколькими банками

В настоящее время практически все банки в России проводят самостоятельную и независимую от других банков аккредитацию конкретной новостройки, поэтому если у вас есть достоверная информация, что возводимое жилье аккредитовано сразу несколькими банками, то это говорит о том, что оно само и его застройщик проверялись как минимум эти самые несколько раз. А это еще больше повышает шансы на добропорядочность застройщика и вероятность завершения строительства объекта.

Если же новостройка не имеет аккредитации ни одним банком, то это может означать что продажи жилья в ней только начались и банки поэтому еще не успели провести ее аккредитацию. Если же продажи начались давно, то с высокой степенью вероятности это может означать, что проверка данного объекта и его застройщика банками производилась, но в ходе этих проверок были выявлены существенные риски, поэтому объект не получил банковской аккредитации. В этом случае стоит задуматься о надежности застройщика данного объекта. Также настороженность должен вызывать и тот факт, что, допустим, объект аккредитован, но только малоизвестными банками.

Заключение

В качестве выводов по данной статье можно отметить, что факт сотрудничества застройщика с банками (аккредитация его объектов банками) является хорошим индикатором его надежности. Но если у объекта нет банковской аккредитации - не стоит делать поспешных выводов, иначе можно упустить выгодное предложение. Может быть аккредитация объекта банками еще не производилась и надо всего лишь подождать ее осуществления (да, за это время стоимость квадратного метра в этом объекте недвижимости может подрасти, но зато и риски существенно снизятся если объект все таки пройдет банковскую аккредитацию). И не стоит полностью доверять словам застройщика о наличии (или будущем наличии) аккредитации его объектов банками - всегда перепроверяйте эту информацию непосредственно в банках. Также в большинстве случаев не стоит пытаться провести самостоятельную глубокую проверку застройщика - если вы обычный человек, не имеющий связей в "серьезных структурах", то качество вашей проверки в любом случае окажется гораздо ниже качества проверки, проведенной банком.

Сохраняющаяся на рынке неопределенность в период кризиса грозит обернуться остановкой проектов и появлением новых обманутых дольщиков. Один из главных рисков для покупателей жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках ФЗ-214 связан с вероятностью неисполнения застройщиком обязательств построить объект: в лучшем случае - в срок, в худшем - вообще.

Поэтому банки были вынуждены повышать требования к аккредитации застройщиков, на продукт которых они готовы выдавать ипотечные кредиты.

Сейчас благодаря государственной программе субсидирования ипотеки первичный рынок жилья вышел из состояния стагнации, в котором он находился с конца января до середины марта, и некоторые банки пошли на определенную либерализацию условий для партнеров-строителей. Впрочем, не все, поскольку на фоне продолжения экономического кризиса повышенный риск недостроя сохраняется.

Зачем нужна аккредитация застройщика

Для того чтобы аккредитовать строительную компанию, банк проводит анализ ее финансово-хозяйственной деятельности, а также аудит строящихся объектов, для чего у застройщика запрашивается пакет необходимых документов. Процедура занимает один - три месяца.

«Процедура проверки застройщика осталась прежней, - говорит руководитель направления центра ипотечного кредитования филиала «Петровский» банка «Открытие» Светлана Зеленина. - Анализируется его финансовое состояние, отслеживается наличие негативной информации в открытых источниках, в том числе на сайтах дольщиков, учитываются различные рейтинги строительных компаний и т. д.».

Основным требованием при аккредитации в Сбербанке является строительство объекта в рамках 214-ФЗ. Остальные зависят от строительного опыта застройщика (количество построенных жилых объектов) и его зрелости (количества лет работы на рынке строительства жилья).

Выдача аккредитации означает, что кредитное учреждение уверено в надежном вложении инвестиций. Для покупателя, в свою очередь, это является одной из главных гарантий надежности застройщика и критерием для выбора покупки.

Если застройщик аккредитован в нескольких разных кредитных учреждениях, то шансы его клиентов не оказаться в числе обманутых дольщиков повышаются. Чем шире спектр сети банков-контрагентов компании-застройщика, тем надежнее застройщик. При этом увеличивается линейка предложений по приобретению жилья.

Кроме того, ипотечный кредит на покупку квартиры в конкретном доме значительно легче получить в том банке, который аккредитовал застройщика этого дома.

Как повысились требования

Банки стали вести себя значительно осторожнее, говорят в банке «Открытие». Некоторые банки изменили требования к степени готовности дома. Если раньше аккредитация предоставлялась для объектов на этапе готовности - «первый этаж и перекрытие между первым и вторым», то теперь достаточный для аккредитации уровень повышен до 30%-ной готовности.

Стать партнером банка «Открытие» на таких основаниях сейчас может компания, которая за последние пять лет построила не менее 50 тыс. кв. м жилой площади. Чтобы получить аккредитацию на этапе котлована, застройщик должен сдать за последнюю пятилетку не менее 100 тыс кв. м.

В пресс-службе Сбербанка корреспонденту «РБК-Недвижимости» рассказали, что перестали аккредитовывать объекты на начальной стадии нулевого цикла - когда есть только площадка для строительства и не начаты строительные работы. «Сейчас необходимый для аккредитации минимальный уровень строительной готовности - это наличие фундамента, то есть когда все готово к началу строительства первого этажа. Более детальные требования к застройщикам и объектам мы не раскрываем, так как они относятся к внутренним методикам банка», - объяснили в Сбербанке.

Впрочем, на оживление рынка ипотеки после запуска государственной программы субсидирования ставки по кредитам некоторые банки отреагировали либерализацией критериев.

Так, ВТБ24, который, по словам вице-президента, начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нины Крючковой, в декабре 2014 года повысил требования к застройщикам и приобретаемым объектам недвижимости (о деталях в банке не рассказали), в марте их частично ослабил. Это касается тех застройщиков, которые приняли участие в государственной программе субсидирования кредитов.

По словам начальника отдела развития бизнеса банка «ДельтаКредит» Дмитрия Полякова специальные условия действовали только с конца декабря 2014 года по февраль 2015-го. «Когда в условиях экономической турбулентности значительно выросли риски банкротства застройщиков и переносы сроков сдачи объектов в эксплуатацию, требования по степени готовности объекта были подняты до 70%", - говорит он.

Однако, по словам Дмитрия Полякова, с марта 2015 года аккредитационные требования вернулись к докризисным: для объектов выше четырех этажей стадия строительства должна быть не менее 20%, для малоэтажных объектов - начат монтаж первого этажа. В целом подход к аккредитации застройщиков и объектов не претерпел существенных изменений.

Заместитель директора департамента риск-менеджмента Связь-Банка Даниил Ткач признал, что банк повысил требования к застройщикам в части предоставлению финансовой отчетности, но подробности не сообщил.

Владимир Миронов Фото: Nikolay Gyngazov / Russian Look

Возводимых застройщиком объектов. Для того, чтобы получить аккредитацию в банке, застройщик должен предоставить кредитному учреждению ряд документов (в каждом из он разный), отражающих деятельность данной строительной организации. И лишь после проведения банком необходимых проверок, тот или иной застройщик может получить аккредитацию. О нюансах данной процедуры, а так же о её целесообразности как для сторон, участвующих в аккредитации, так и для заемщиков (покупателей недвижимости) поговорим далее.

Суть аккредитации застройщика в банке (аккредитации его объектов в банке) состоит в том, что банк выдает ипотечные кредиты покупателям аккредитованного застройщика, для приобретения . Таким образом, получение застройщиком аккредитации в банке, является своего рода показателем его надежности, поскольку он проходит серьезную проверку кредитным учреждением. Застройщик имеет право и возможность выбирать тот банк, условия кредитования которого, наиболее выгодны ему и будут способствовать привлечению потенциальных покупателей квартир. В свою очередь, банковское учреждение правомерно выдвигать свои условия аккредитации – такое имеет место быть, если застройщик аккредитован только в одном банке. Кроме того, банк вправе выдвигать требования к пакету документов, представляемому застройщиком для получения аккредитации.

По общему правилу, застройщик обязан соблюдать положения Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». А так же работать на рынке строительства недвижимости определенное время, и иметь положительную репутацию (сданные в срок объекты). Для подтверждения этих моментов, застройщик должен представить:
-разрешение на строительство
-документы, касающиеся деятельности самой строительной организации (подтверждающие её правовой статус – , свидетельство о гос. регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, а так же финансово-экономическое положение – свидетельство о постановке на налоговый учет, годовые бухгалтерские отчеты)
-документы, содержащие сведения о возводимом объекте

При этом, банк имеет право затребовать иные, подтверждающие надежность застройщика доказательства, поскольку правового акта, регламентирующего процедуру аккредитации, не существует (так, например, разные банки предъявляют различные требования по вопросу готовности объекта, в зависимость от которой ставится возможность аккредитации). В связи с этим, очень часто застройщики прибегают к услугам посреднических фирм, помогающим подготовить все необходимые документы для аккредитации и провести данную процедуру в ускоренные сроки.

Аккредитация выгодна как застройщикам, так и банкам . Кредитные учреждения активно продвигают среди своих клиентов операции по получению ипотечных под покупку жилья у аккредитованных застройщиков, что увеличивает количество продаж , возведенных последними. В то же время, банк получает прибыль от предоставления ипотечных кредитов и расширяет свою базу заемщиков.

Выгодна аккредитация застройщиков и покупателям жилья . Цена на квартиры в строящихся объектах значительно ниже, чем в тех, где строительство уже завершено. Однако, банки редко выдают ипотечные кредиты лицам, под залог такой, недостроенной недвижимости. Однако, если объект строительства аккредитован в данном банке, покупатель жилья может практически без проблем получить кредит для покупки жилья в строящемся доме. При аккредитации застройщика в банке, для покупателя (заемщика) возможно предоставление различных вариантов договора ипотечного кредитования (сниженные , первый взнос и т.д.) – все зависит от того, какие схемы продаж предлагает застройщик, а так же от иных договоренностей между банком и застройщиком. Например, при продаже строящегося объекта на стадии нескольких этажей, банк может потребовать от заемщика большего обеспечения, чем при приобретении уже в возведенном доме. Так же, самые выгодные условия получения ипотечных кредитов предоставляются в случаях, когда объекты, строились с привлечением кредитных средств самого банка. Таким образом, аккредитация застройщика в банке выгодна и приобретателям недвижимости, поскольку они получают возможность взять ипотечный кредит на более льготных, по сравнению с обычным банковским ипотечным договором, условиях.

Необходимо учитывать, что кредитное учреждение не вправе навязывать заемщику по договору ипотечного кредитования аккредитованного застройщика . В том случае, если заемщик хочет приобрести жилье у иного застройщика, банк не может препятствовать ему – в данном случае, ипотечный кредит предоставляется на общих условиях кредитования, без различного рода льгот, о которых говорилось выше. Впрочем, такая ситуация, в случае с приобретением , складывается крайне редко – обычно, при обращении в банк, потенциальному заемщику предоставляется информация о том, в отношении каких аккредитованных объектов он может получить ипотечный кредит.

Вместе с тем, если покупатель жилья выбрал определенного застройщика, то брать кредит под покупку жилья он должен у того банка, в котором данный застройщик аккредитован, поскольку, как правило, с иными банками застройщик может отказаться сотрудничать. Вопрос о выборе необходимо заранее оговаривать с застройщиком, во избежание дальнейших проблем.

В процессе аккредитации вуза принимают участие профильные специалисты, которые оценивают эффективность результатов обучения. Также в аккредитации могут принимать участие сами студенты высшего учебного заведения, которым предлагается пройти тестирования для оценки уровня знаний. В случае, если вуз не проходит аккредитацию, Федеральная служба по надзору в сфере образования и науки может дать время на устранение недостатков учебного процесса, после чего вуз сможет пройти аккредитацию повторно.

Аккредитация новой специальности или вуза в целом может быть проведена только после первого выпуска.

В случае успешного прохождения государственной аккредитации вуз получает свидетельство о государственной аккредитации и Приложение к нему. В Приложении прописывается перечень аккредитованных образовательных программ. Наличие данного документа дает учебному заведению право предоставлять своим студентам льготы, предусмотренные государством, отсрочку от призыва на военную службу и выдавать диплом о высшем образовании государственного образца.

Уровень аккредитации и статус вуза

На сегодняшний день в России существует четыре уровня аккредитации учебных заведений:
- I уровень – , ;
- II уровень – ;
- III уровень – институт;
- IV уровень – академия, университет.

К вузам относятся учебные заведения III и IV уровней. Статус вуза зависит не только от уровня аккредитации, а в первую очередь от спектра направлений, по которым ведется обучение и научная деятельность.

Академия – это узкоспециализированное учебное заведение, готовящее специалистов, как правило, для одной отрасли. Университет – это вуз, где готовят специалистов из разных областей. Как правило, в таких учебных заведениях самый широкий выбор специальностей. Чтобы получить право называться «академия» или «университет», учебное заведение, помимо всего прочего, должно вести обширную научную деятельность и научные исследования. Для получения статуса «институт» учебному заведению достаточно вести подготовку хотя бы по одной специальности.

Аккредитация учебных программ

Важно понимать, что учебного заведения и аккредитация учебной программы – вещи разные. Именно поэтому бывают случаи, когда сам вуз имеет государственную аккредитацию, но не все направления, по которым ведется подготовка, . Как результат, студенты, обучающиеся по данным специальностям, не могут рассчитывать на государственные льготы, отсрочку от , а при выпуске им выдается диплом установленного образца.

Если вы обучаетесь в вузе по неаккредитованной учебной программе, по закону вы не сможете перевестись в другое учебное заведение на аккредитованную специальность.

По закону в вузе, государственную аккредитацию, не менее 2/3 учебных программ должны быть аккредитованы. Ознакомиться со Свидетельством о государственной аккредитации и с Приложением вы можете в приемной комиссии вуза.

Сразу оговорюсь, что аккредитация застройщика в банке не дает дольщику 100% гарантии выполнения договора (), т.е. получения оплаченного по нему жилья. Так как любой процесс инвестирования в новостройку – это риск в той или иной степени. Но, как и во всех операциях инвестирования, есть большие и малые риски. Получение кредита доверия (аккредитации) строительной компанией в надежном банке является снижением рисков к минимуму, но не исключает неожиданностей полностью. Разберемся подробнее.

Застройщик и аккредитация в банке

Если строительная компания получила аккредитацию в банке, это означает, что банк долго и тщательно проверил:

1. Финансовую надежность застройщика.
2. Разрешительную документацию на новостройку.
3. Положение дел на строительной площадке.

Финансовая отчетность проверяется как минимум на протяжении последних двух лет. А в активе у застройщика должно быть не менее двух законченных объектов.

Разрешительная документация предоставляется самим застройщиком и в этом также есть плюсы для дольщиков: нет банка, который бы аккредитовал новостройку без разрешения на строительство или при отсутствии необходимого документа (аренда, собственность) на земельный участок. А ведь именно эти официальные бумаги являются основными для начала строительства.

Строительная площадка является еще одним пунктом при рассмотрении заявки в банк. На начальных этапах строительства компании даже не пытаются получить аккредитацию. Так как финансисты не любят «неопределенность». Сам процесс проверки «жизненности» проекта и возможности аккредитации застройщика на определенной строительной площадке происходит, когда «этап котлована» уже пройден и график строительства выполняется более-менее четко. Поэтому шанс получить кредит доверия в банка есть только у действительно строящихся объектов.

Суммируя все выше написанное, можно сказать: если проверка пройдена и новостройка получила аккредитацию в банке, то она будут закончена в любом случае.

Если застройщик введет объект в эксплуатацию — вы получаете квартиру. Если застройщик обанкротится — вы остаетесь должны теперь уже банку невыплаченную сумму кредита (если брали ипотеку или оформили рассрочку). Но теперь уже собственником проблемной новостройки будет банк. Поэтому он в любом случае найдет другую строительную компанию, которая закончит стройку. То есть квартира будет, но через более продолжительное время. И потраченные нервы:) На всякий случай напоминаю порядок действий, если и .

Чем полезна аккредитация новостройки дольщику

Есть одна тонкость: при аккредитации в солидном банке, проценты по кредиту (как правило в том же банке) снижаются. Так как зачастую это же финансовое учреждение является и кредитором застройщика. То есть деньги на строительство идут отсюда же. Поэтому банку выгоднее, чтобы застройщик привлек больше дольщиков и быстрее закончил строительство.
Кроме того, аккредитация новостройки в банке означает, что она законна и будет закончена даже при проблемах у застройщика.

Но! При больших проблемах у строительной компании (банкротстве) ее долг перед банком остается. И переходит к другому застройщику, который решит взяться за «проблемную новостройку».

Для это означает одно: время получения квартиры отодвигается на неопределенный срок и впереди сложные времена. Более подробно о выплате ипотеке при банкротстве застройщика можно прочитать Но в конце концов оплаченные квадратные метры будут получены в любом случае. Подчеркнем: если аккредитация застройщика получена в солидном и надежном банке. А такими в Санкт-Петербурге можно назвать достаточно много:

• СберБанк
• ВТБ24
• Газпромбанк
• Райффайзенбанк
• Банк «Санкт-Петербург»
• Ханты-Мансийский банк
• Банк «Открытие» и другие.

Согласитесь, что подобные финансовые «монстры» не будут кредитовать ненадежные строительные компании. Поэтому получение кредита доверия от них является своеобразной «страховкой» при заключении ДДУ. Тем более, что каждая новостройка рассматривается отдельно от общих проектов застройщиков перед получением аккредитации, вне зависимости от общей сложившейся репутации компании.

Подводя итог, можно сказать – аккредитация банком застройщика служит дополнительным плюсом при принятии решения о заключении ДДУ. Так как позволяет снизить процентные ставки на ипотеку и более-менее гарантирует получение жилья. Удачи.

Дополнение от 21 апреля 2015. Оказывается, не все так надежно, как заявлялось ранее. Выше написанная статья была основана на высказываниях в СМИ достаточно весомых экспертов в банковской сфере. Но буквально на днях в тех же СМИ появилось другое мнение. Привожу высказывание представителя банка ВТБ24 в СПб Ивана Макарова: