Виды ипотечного кредитования — какие варианты бывают. Программы жилищного кредитования

Не каждый человек может самостоятельно накопить на собственное жилье. Для обычного офисного работника или молодого специалиста купить собственную квартиру без привлечения займов практически нереально. В этом случае все больше людей берут ипотечный кредит. Но мало кто из потенциальных заемщиков, до обращения в банк, имеют четкое представление о том, какие виды ипотеки существуют, и участником какой ипотечной программы он может стать. Сегодня российские банки могут предложить массу программ для ипотечных кредитов. Основные виды программ ипотечных кредитов

Решив взять ипотеку, потенциальный заемщик обращается за консультацией в кредитную организацию либо самостоятельно изучает информацию о видах ипотеки на официальных сайтах различных банков. Однако часто происходит так, что клиент, в первую очередь, интересуется именно условиями кредитования, но при этом не имеет никакого представления о самой программе, о других видах ипотечных кредитов, об их принципиальных отличиях друг от друга.

Развитие консалтинговых банковских услуг относительно ипотечных кредитов с одной стороны ощутимо расширило выбор программ, но с другой стороны затруднило и еще больше запутало заемщиков в процессе принятия решения, каким видом ипотеки воспользоваться. В настоящее время на российском рынке нишу ипотечного кредитования прочно заняли коммерческие банки, предлагающие различные варианты ипотечных кредитов. Виды ипотеки, а точнее их программы, зависят от определенного набора условий.

Существует несколько вариантов классификации жилищных кредитов, например, ипотечные программы можно разграничить, исходя от цели и валюты займа, наличия созаемщиков и поручителей, способов расчета, вида недвижимости и пр. Каждая из этих классификаций имеет право на существование. Также различают виды ипотечных кредитов по размеру первоначального взноса и по возможности досрочного погашения ипотеки.

Таким образом, основные виды ипотеки можно классифицировать по следующим признакам:

• Объект недвижимости
• Цель кредитования
• Источники финансирования ипотеки
• Субъект кредитования (заемщики)
• Процентная ставка.

А если исходить из того положения, что ипотека по своему существу — это залог недвижимости, то все программы ипотеки можно условно поделить на две группы, зависимо от того, какой вид жилья будет передан банку в залог: залог имеющейся недвижимости или залог приобретаемого жилья. Первый вид ипотеки обладает рядом преимуществ, например, более низкая процентная ставка и возможность использования денег на любые цели. Залог же приобретаемой недвижимости ограничивается областью использования займа — исключительно на приобретение жилья.

При этом, залог имеющегося жилья, несмотря на свои очевидные преимущества, все же имеет один недостаток, но существенный, который заключается в том, что если возникнут обстоятельства, в результате которых заемщик не сможет выполнять обязательства по кредиту, то он рискует лишиться не только вновь приобретенной недвижимости, но и заложенной. Данный факт, а также отсутствие собственной недвижимости у большого количества заемщиков, привели к тому, что популярность данного вида ипотеки несколько ниже.

Стандартные программы жилищного кредитования

Конкуренция среди банков привела к тому, что каждая кредитная организация готова предложить своим клиентам различные программы кредитования. Называться эти программы могут по-разному, одно их наименования в любом случае говорят либо о целях кредитования, либо о способе получения данного вида ипотеки. Однако при большом разнообразии ипотечных программ, основными и самыми популярными видами ипотечных кредитов являются следующие программы:

• Ипотека на вторичное жилье — один из самых распространенных видов жилищного кредитования. Отличается оптимальной процентной ставкой, лояльными условиями предоставления, а также относительной быстротой оформления кредитов. Особенностью данного вида ипотечного займа является необходимость заключения договора страхования титула.
• Ипотека на строящуюся недвижимость — этот вид ипотечного кредита позволяет приобрести квартиру еще на этапе ее строительства у того застройщика, который одобрит банк. Эта программа по своей сути — один из самых затратных займов с точки зрения размера процентной ставки, однако долевое участие позволяет значительно сэкономить на самом приобретаемом жилье ввиду его более низкой стоимости.
• Ипотека под строительство частного дома — этот вид займа позволяет обладателям собственных земельных участков построить частный дом на этой земле. Особенность этой ипотеки заключается в высокой требовательности к категории земель и в том, что строящееся жилье закладывается вместе с участком и другими зданиями, построенными на данной земле.
• Ипотека на приобретение земельного участка — данный вид жилищного кредитования позволяет заемщикам приобрести участок земли для дальнейшего строительства при условии, что заемщик может предоставить в залог банку другую недвижимость равноценную по стоимости с суммой кредита. До выполнения обязательств по кредиту, банк имеет право залога на все сооружения, постройки и здания, расположенные на приобретаемом участке земли.
• Ипотека на загородную недвижимость — в рамках этой ипотечной программы заемщик может приобрести загородный коттедж, дом или таунхаус. Сегодня при желании, желающий купить жилье в экологической зоне, может найти оптимальные предложения, которые кредитные организации разрабатывают вместе с застройщиками, позволяющие приобрести комфортабельную недвижимость по приемлемым ценам и в зоне с благоприятными условиями.

Это далеко не все существующие ипотечные программы, которые могут предложить российские банки, но наиболее востребованные россиянами.
Виды стандарстной и социальной или льготной ипотеки

Виды социальных программ ипотеки

Помимо стандартных ипотечных программ, существует множество социальных или льготных видов ипотеки. Особенность социальной ипотеки заключается в одновременном использовании ипотечного кредитования и финансовой поддержки со стороны государства. То есть государство помогает социально не защищенным гражданам выполнить обязательства по ипотеке. При этом для данной категории граждан ставки по кредиту, как правило, значительно ниже.

Льготная ипотека позволяет улучшить жилищные условия в пределах установленных социальных норм. Прежде всего, государственными субсидиями могут воспользоваться заемщики, признанные нуждающимися в улучшении условий жилья. Однако социальная ипотека распространяется и на такие категории граждан, как молодые специалисты, военнослужащие, учителя, работники РЖД, молодые семьи, работники бюджетной сферы т.д.

Имеется несколько механизмов субсидирования льготной ипотеки:

• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене
• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.

Какой из механизмов социального ипотечного кредитования используется в том или ином регионе решают местные власти. Однако, независимо от механизма субсидирования, на сегодняшний день существуют следующие виды социальной ипотеки:

• Молодой семье — помимо стандартных ипотечных программ молодая семья может воспользоваться социальной ипотекой. Данный вид кредитования позволяет молодым супругам получить финансовую помощь от государства на покупку жилья. Возрастное ограничение — супруги не должны быть старше 35 лет. А размер субсидии зависит от стоимости одного квадратного метра и от наличия детей в семье. Так, субсидия для молодой семье без детей составит 35% стоимости квартиры, а для супругов с детьми — 40%. Государственную субсидию супруги могут использовать в качестве первого взноса при получении ипотеки на покупку жилья.
• Учителям — молодые преподаватели до 35 лет, трудоустроенные в образовательном учреждении могут также рассчитывать на помощь от государства на улучшение своих жилищных условий. Отличительная особенность этой программы — приобрести жилье можно только в том регионе, в котором трудоустроен преподаватель. При этом учитель может рассчитывать на низкую процентную ставку по кредиту и длительный срок кредитования, а государство заплатит 30%-40% от стоимости недвижимости.
• Военнослужащим — военная ипотека направлена на улучшение условий жилья военнослужащих за счет реализации их права на получение квартиры от государства путем их участия в НИС. Возможность участия в этой программе определяется датой заключения контракта о несении воинской службы. Суть программы заключается в ежегодном поступлении государственных денежных средств на индивидуальный счет военнослужащего. Накопления заемщик военной ипотеки может использовать в качестве первоначального взноса, а за счет новых поступлений — осуществлять ежемесячные выплаты по кредиту.
• Работникам РЖД — трудящиеся железнодорожники также могут приобрести собственную недвижимость с определенными льготами от государства. Наиболее важные из них: установлен минимальный размер первоначального взноса — работник РЖД обязан внести всего 10% от стоимости жилья, процентная ставка по кредиту — 12%, однако железнодорожник платит лишь 4,5%, а 7,5% погашает государство, при появлении ребенка в семье работника РЖД предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом стаж работы на железной дороге не может быть мене 3-х лет, а возраст участника программы не менее 21 года.
• Молодым специалистам — молодежь, трудящаяся на благо Родины, также имеет право на субсидии от государства, которые в частности заключаются в следующем: отсутствие первоначального взноса, процентная ставка — 10,5%, однако молодой специалист выплачивает только 2%, при появлении ребенка предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом оформление на работу должно произойти в течение 1 года после окончания учебного заведения, а возраст заемщика не должен превышать 30 лет.
• Сотрудникам полиции — государство готово помочь сотрудникам МВД выплатить ипотеку на строительство загородного дома или на покупку квартиры. Полицейским перечисляются определенная сумма денежных средств для улучшения жилищных условий. При этом сотрудник МВД должен подтвердить, что он живет в неподобающих условиях, а срок его службы в правоохранительных органах должен быть не менее 10 лет.
• Многодетным семьям — супругам, которые повышают демографию в стране, также можно рассчитывать на помощь от государства при расширении и улучшении жилищных условий. Здесь стоит отметить, что банки многодетным семьям льгот не предоставляют, а вот федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) идет навстречу многодетным супругам, предоставляя ипотечный кредит с очень низкой процентной ставкой в размере 6,5%. Ни один коммерческий банк не предоставит такого предложения даже для малоимущих семей.
• Региональная — в некоторых регионах РФ существую дополнительные ипотечные социальные программы, призванные улучшить жизненные условия в данном регионе. Сегодня жители Татарстана, Хабаровского края, Москвы, Омска, Липецка и Приморского края могут обратиться в местные Департаменты ЖКХ, чтобы узнать, какие программы социальной ипотеки действуют в их регионе.

Таким образом, прежде, чем решиться взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен проверить не попадает ли он под категорию гражданам, которые имеют право на участие в какой-либо государственной программе социальной ипотеки. А чтобы упростить выбор среди стандартных ипотечных программ, потенциальный заемщик должен точно решить, что он может предоставить банку в качестве залога, и уже отталкиваясь от этого, выбрать ту программу, которая наиболее приемлема для него.

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотека, обеспечивая сохранность имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без опасений невозврата ссуд заемщиками.

По видам предоставляемых ипотечных кредитов можно выделить следующие:

льготные кредиты на вступление вправо собственности, предназначенные для семьи со скромными доходами. Получатели такого кредита также имеют право на персональную жилищную помощь, которая уменьшает размер их выплат. Кредит выдается при соблюдении норм цены, жилищных условий и платежных возможностей семьи.

связанные кредиты, на которые не выделяется никакой государственной помощи и которые могут выдаваться любыми кредитными учреждениями на очень длительный срок (до 30 лет) без учета денежных возможностей заемщика, но при соблюдении определенных норм. Процентные ставки по таким кредитам, как правило, пересматриваются через определенный срок;

жилищно-сберегательные кредиты, которые выдаются всеми учреждениями вкладчикам, сделавшим предварительные сбережения, на определенных условиях (проценты по этим сбережениям обычно освобождаются от налогов);

нельготные (или свободные) кредиты, которые не сопровождаются никакими льготами и не связаны никакими ограничениями. Процентная ставка по таким кредитам несколько выше, чем по связанным кредитам. Такими кредитами пользуются семьи с доходами выше среднего и желающие иметь жилье более высокого качества.

Рассматривая жилищное кредитование, можно выделить в его развитии три основных вида:

среднесрочное кредитование строительства индивидуального жилья;

долгосрочное кредитование покупки жилья у частных лиц;

долгосрочное кредитование покупки населением нового жилья у государственных или муниципальных органов.

Операции по кредитованию строительства индивидуального жилья осуществляются в большинстве случаев на среднесрочной основе и предназначаются для очень обеспеченных слоев населения, которые не нуждаются в поддержке государства или ипотечного агентства. В современных условиях такое кредитование связано с большой степенью риска, но, учитывая срочность операций и тенденции развития финансового рынка, в недалеком будущем такого рода операциями, на наш взгляд, смогут заниматься обычные коммерческие банки.

Долгосрочное кредитование покупки жилья у частных лиц является менее предпочтительным видом кредитования.

Во-первых, этот вид кредитования не может оказать достаточно значимого стимулирующего воздействия на развитие строительной индустрии.

Во-вторых, этому виду кредитования сопутствуют негативные факторы, связанные с тем, что платежи по этим операциям в большинстве случаев осуществляются наличным путем, и проведение таких операций затруднено в силу несовершенной системы регистрации жилищного фонда и, соответственно, большим количеством различных правонарушений в данной сфере.

Наиболее предпочтительным является кредитование покупки населением нового, уже построенного и сданного в эксплуатацию жилья. Этот вид кредитования в ближайшей перспективе может явиться стимулирующим фактором развития строительной индустрии в различных регионах и позволит окончательно отказаться от практики бесплатной передачи жилья в собственность. К положительным факторам, сопутствующим данному виду кредитования, можно отнести безналичную форму выдачи кредита коммерческим банком заемщику, а также безналичную форму расчета по нему со строительной или эксплуатирующей жилье организацией. Этот вид кредитования предполагает открытый доступ к финансовой отчетности и «прозрачность» операций для налоговых органов.

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества.

Как правило, ипотечные кредиты предоставляют банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. В Беларуси в современной ситуации главным вопросом при принятии решения о кредитовании является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные принципы ипотечного кредитования. При этом за основу целесообразнее всего взять российский опыт в этой сфере в связи с интенсивным развитием межгосударственной интеграции.

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредитами, необходимо определиться со стратегическими вопросами кредитования, в частности, об оптимальной предельной доле кредита, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг. Причем сведение риска кредитования к минимуму -- основная цель кредитования.

В западной практике ипотечного кредитования различают следующие четыре вида рисков:

Кредитный риск -- заключается в том, что заемщик не производит платежей и погашение ссуды в установленный срок.

Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.

Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по ним. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых, за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.

Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своей сути риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты его в особую категорию не выделяют.

Главный принцип распределения риска -- рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.

Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какую часть кредита можно погасить за счет реализации заложенной недвижимости, а какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать ключевым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение данного соотношения привлекает клиентов, но при этом увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли ссуды в залоге.

Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность заемщика, обращая особое внимание на следующие факторы.

Стабильность. Банк интересуется продолжительностью проживания клиента на одном месте и постоянством места его работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит розыск должника.

Платежеспособность. Оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20 процентов от стоимости приобретаемого объекта.

Готовность заемщика выплатить долг. В данном случае учитывается, вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика, используя при этом услуги частных агентов, собирающих сведения о просящих займы и продающих их банкам. Если необходимо, в процессе изучения кредитоспособности клиента банки обращаются к специальным анкетам.

Заложенная недвижимость. Выделяются три фактора: ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта, при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода -- калькуляции и оценки по рыночной стоимости.

При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта. Если заем одобрен, банк отправляет письмо-обязательство ссудозаемщику, в котором сообщается условия займа. С момента вручения продавцу денег (за дом) покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа заимодавцу.

Ипотека - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решению соц. и эк. проблем, прежде – в обеспечении населения жильем.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотеки» было введено в 1992г. – закон РФ «О залоге». В 1998г. был принят закон «Об ипотеке».

Согласно ГК РФ и выше принятым законам, кредитные организации предоставляют денежные средства заемщику, а заемщик в соответствии с договором обязался уплачивать деньги + % за кредит.

При невозврате кредита в установленный срок заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. С введением закона «О залоге НД» появилась «закладная», как свободно обращающаяся на рынке ценных бумаг.

Закладные – это юр. документы, которые гарантируют кредиторам получение платежей по кредиту за счет реализации объекта залога, если заемщик не выполняет своих обязательств по кредитному договору. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по должностному обязательству, и с обеспечивающему ипотекой имущества.

В качестве залога по договору об ипотеке могут быть заложены:

Зем. участки;

Предприятия, здания, сооружения;

Жилые дома, квартиры;

Дачи, садовые дома, гаражи и др.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный . На первичном рынке обращаются первичные закладные. На вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала - фактор решения жилищной проблемы посредством ипотечного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

34. Стоимость объекта НД: понятие, виды, принципы оценки .

Как и любой др. товар на рынке, НД имеет стоимость и цену.

Цена объекта НД – цена конкретно свершившейся сделки купли-продажи объекта НД.

Цена в любой реальной сделке связана со стоимостью. Часто эти термины используются как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта. Эта разница именуется «поправка на сделку» и зависит от ряда причин:

Стабильность рынка

Наличие объектов-аналогов и др.

Так, например, во время кризиса 1998г. ради срочного получения денег продавцы охотно снижали цены на 10-20% ради скорости продаж. Часто начальная цена на рынке сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом эту сумму уступить в процессе торга.

Понятие стоимости НД имеет множество различных аспектов. Важнейшими из них являются:

1. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект НД может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

2. Потребительская стоимость - =стоимость в использовании; отражает ценность объекта НД для конкретного собственника, который не собирается больше выставлять объект на рынке.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципов наилучшего использования, то потребительская стоимость – исходя из текущего использования объекта по прямому назначению.

3. Восстановительная стоимость – определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

4. Стоимость замещения – определяется расходами на строительство объекта в текущих ценах, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но строится он по новому архитектурно-конструктивному решению с использование элементов декора, современных строй. материалов и технологий, а также соврем. технологич. оборудования.

5. Страховая стоимость – рассчитывается на основе восстановительной стоимости объекта, который подвержен риску: разрушению или уничтожению.

6. Налогооблагаемая стоимость – базируется на основе рыночной или восстановительной стоимости, по нормативной методике и путем инвентаризации объекта.

7. Ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта НД или при его принудительной продаже.

8. Первоначальная стоимость – фактич. затраты на создание или приобретение объекта НД на момент начала пользования.

9. Стоимость объекта при существующем использовании – основана на продолжении формы функционирования объекта при предположении возможности его продажи

10. Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

11. Залоговая стоимость – стоимость объекта НД для обеспечения кредита.

12. Стоимость специального объекта – т.е. такого объекта, который в силу своей специфики на может быть продан.

13. Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения объекта.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Принципы оценки недвижимости - принципы оценки недвижимости, применяемые оценщиками, которые рассматривают интересы в недвижимости как товар.

Принцип спроса и предложения (основан на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости);

Принцип изменения (в соответствии с которым в изменяющихся социальных, политических и экономических условиях каждая оценка стоимости должна быть привязана к определенной дате);

Принцип конкуренции (в соответствии с которым следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночная стоимость устанавливается посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка);

Принцип замещения (в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости);

Принцип переменных пропорций (в соответствии с которым НД достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства сбалансированы друг с другом);

Принцип предельной производительности (согласно которому стоимость фактора производства или компонента НД можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость);

Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования (согласно которому НД необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования);

Принцип ожидания (в соответствии с которым рыночная стоимость НД равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых НД, с точки зрения типовых покупателей и продавцов).

35. Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России .

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Преимущество ипотечного кредитования для кредиторов заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться НД по своему усмотрению.

В России количество выдачи ссуд под залог НД значительно невелики, т.к. ее стоимость при залоге ниже рыночной. Вследствие того, что залог оценивается из продажи в далеком будущем, если кредит не будет возвращен, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге не выгодна залогодателю.

В то же время во многих зарубежных странах именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с НД.

Развитие системы ипотечного кредитования позволяет получать ипотечные кредиты под приемлемый % и тем самым ускорить процесс приобретения жилья населением, а предпринимателям позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге (выявление некредитоспособных заемщиков, проверка трудоустройства клиента, его текущие доходы и т.д.);

3) оценка вероятности погашения кредита (оцениваются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит);

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На 1 этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки и оформить заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных документов и включает информацию:

Желаемые условия кредита (вид, общая сумма, %ставка, размер ежемесячного платежа)

Подписание покупаемой собственности, включая адрес

Источник первоначального платежа

Назначение кредита (покупка, строительство, рефинансирование собственности)

Сведения о работе и источниках дохода

Сведения об активах и обязательствах.

Отношение суммы кредита к стоимости НД, используемых в качестве залога, обычно не превышает 70%. Поэтому кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30% от рыночной стоимости приобретаемого жилья, что соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договора:

Договор купли-продажи недвижимости;

Кредитный договор;

Договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

Договоры страхования.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

Осуществляется прием платежей;

Проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

Ведется бухгалтерский учет операций;

Рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

Взимаются просроченные платежи;

Ведется работа с проблемными кредитами:

Переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной.ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

Ведется отчетность по выданным кредитам.

Методы ипотечного кредитования :

1. Метод аннуитентного кредитования - самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной %ставкой, по которой предусмотрены равновеликие периодические (ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает в счет погашения долга и уплату % по кредиту.

Факторы, учитывающиеся при расчете средств по ипотечному кредиту:

Основная сумма кредита

Срок погашения кредита

2. Метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной суммы. Особенности условий:

Периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга

Выплаты % на оставшуюся часть долга.

3. Метод кредитования с шаровым платежом – предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

4. Метод ипотечного кредитования с переменной %ставкой.

Осн. хар-ки:

- % ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке

Может быть установлен мин./макс. уровень %ставки. Могут проводиться в оговоренные договором интервалы времени.

Кредиты с переменной %ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств по сравнению с кредитами с фиксированной %ставкой.

Основные типы:

кредиты с корректируемой %ставкой

кредиты с пересматриваемой %: ставкой (предусматривается периодический шаровой платеж остатка кредита)

кредиты с индексируемыми платежами (%ставка фиксируется на весь срок кредитования)

5. Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежа – обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции. Выплаты не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода.

6. Метод ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом. Предусматривается возможность продажи НД, являющейся залоговым обеспечение кредита, еще непогашенного на момент продажи.

7. Метод ипотечного кредитования с участием кредиторов-инвесторов. Кредитор одновременно получает платежи по кредиту и опр. часть регулярных доходов.

8. Метод ип. кред-ия с ростом платежей (для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов)

9. Метод краткосрочного финансирования девелопмента. Кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет оплачен кредит.

10. Метод финансирования строящегося жилья. Долевое участие в строительстве – распространенный метод финансирования жилья. Осн. варианты долевого участия:

Со 100%единовременной оплатой

С поэтапной оплатой (за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, по графику каждым взносом оплачивается площадь жилья; разницу в стоимости старой и новой квартире дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства)

11. Методы финансирования проектов по освоению земли. Существуют кредиты по освоению земли для таких методов (кредиты с шаровым платежом). Степень риска этих кредитов высока. Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет:

Проведения коммуникаций

Приведения милиративных работ

Устройства улиц и дорог и т.д.

Перспективы развития ипотеки в России.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков. Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым. Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит. Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше. В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся. Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья. По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен.

36. Основные формы передачи прав на использование объектов НД .

Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

Apeндa. . Аренда и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т.е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя:

Реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);

Преамбулу (вводную часть) - содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

Предмет - обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

Срок и условия передачи объекта недвижимости;

Цену и порядок расчетов;

Права и обязанности сторон;

Ответственность сторон;

Порядок изменения условий и расторжения договора;

Форс-мажорные обстоятельства;

Заключительные положения;

Приложения (схемы, справки и т.д.).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

37. Приватизация гос. и муниципального имущества: понятие, порядок и способы приватизации .

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими помещений в домах гос., муниципального/ведомственного жилого фонда.

Условия :

Добровольность

Бесплатность

Жилые помещения приватизируются в 1 из 4 форм собственности:

индивидуальная – единоличный собственник – 1 член семьи

общая долевая – все члены семьи, принявшие участие в приватизации имеют определенные доли

общая совместная – без указания доли собственников

долевая – опр. доля в коммунальной квартире.

Передачу в собственность гражданам жил. помещений осуществляют:

соответствующие органы власти района, города

предприятия, за которыми закреплен жил. фонд на праве хоз. ведения

учреждения, в оперативное управление которому передан жил. фонд.

Приватизация формирует первичный рынок жилья, а все остальные операции формируют вторичный рынок жилья.

Деприватизацию проводят 3 способами:

Расторгнуть договор передачи квартир в собственность по соглашению

Обратиться в суд о признании договора о приватизации жилья недействительным.

Подать в Районное Эксплуатационное Управление (РЭУ) заявление с просьбой принять в дар муниц. собственности приватизированную жил. площадь и выдать орден на нее.

В настоящее время разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Постоянный ипотечный кредит - это вид кредита имеющий также название аннуитетный-самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равноценные периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.
При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:
1) основная сумма кредита;
2) срок (остаточный) погашения кредита;
3) процентная ставка.
Этот вид ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

Кредит с "шаровым" платежом - предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. "шаровой" платеж в конце срока кредитования.
Разновидности методов кредитования с "шаровым" платежом:
- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный процент, например, кредиты под освоение земли;
- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности "шаровым" платежом;
- частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.
Схемы кредитования с "шаровым" платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит .
Особенности кредитования следующие:
- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;
- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.
Несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием - представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода, и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.
Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:
- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;
- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.
Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии (относительно увеличения стоимости) есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.
Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:
- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;
- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.
Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами - применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов.
Особенности такого метода кредитования:
- минимальный первоначальный взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;
- на определенном этапе начинаются одинаковые платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.
При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такая схема финансирования вполне удобна для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не извлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с обратным аннуитетом - предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой , основные характеристики:
- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;
- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;
- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;
- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;
- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;
- могут действовать, условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т.е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.
Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:
1) кредиты с корректируемой процентной ставкой;
2) кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;
3) кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает два варианта:
- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;
- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

Кредит с индексируемыми платежами - отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и, если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору. От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

"Канадский ролловер " - ипотека, характеризующаяся переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет).

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека) - основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. Возможно использование двух методов финансирования сделки:
1) Прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;
2) Принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.
Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательства по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд. Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Кредит с добавленной процентной ставкой - это вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

Полезные страницы.

В настоящее время существует несколько видов ипотечного кредитования, довольно значительно отличающихся друг от друга видом недвижимости, под которую можно получить кредит, условиями кредита, особенностями их получения.

Все действующие виды ипотечного кредитования можно разделить на два больших блока:

• покупка в кредит на первичном рынке недвижимости;
• покупка в кредит на вторичном рынке недвижимости.

Рассмотрим основные виды ипотечных кредитов.

Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья)

При покупке квартиры в новостройке в кредит возникают некоторые проблемы. Банк дает деньги под залог квартиры. А если квартиры еще не построена? Даже если она физически существует, т.е. дом полностью построен и может быть даже сдан в эксплуатацию, но пока дом не зарегистрирован в Регистрационной палате, юридически его не существует. А смысл ипотеки - это залог покупаемой недвижимости.

Главный минус новостройки - длительное оформление в собственность. Иногда кредит на приобретение новостройки можно получить, но далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием. И даже если банк готов кредитовать покупку новостройки в принципе, каждая конкретная сделка рассматривается особо. Принятие решения зависит от того, кто является инвестором, застройщиком, какие представлены документы, каковы сроки сдачи объекта и сроки передачи квартиры в собственность.

Квартира в кредит на вторичном рынке жилья

Покупатель квартиры сразу же становится собственником, поэтому оформление сделки на вторичном рынке менее длительное. Требования к квартире во многом зависят от конкретного банка, выдающего кредит. На то, что может быть серьезным основанием для отказа в выдаче кредита в одном банке, в другом не обратят внимание.

Основные препятствия для выдачи кредита могут быть связаны с следующими моментами:

• незарегистрированной перепланировкой - если продавец ее не зарегистрировал, банк вправе отказать в выдаче кредита;
• неблагоприятной историей квартиры - кто когда жил в квартире и куда выбыл, кто стал собственником из числа тех, кто в ней жил, а кто не стал и почему. Сомнения в юридической чистоте квартиры также препятствуют получению кредита.

Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости

Этот вид кредита называют ломбардным и его часто используют для частичной оплаты новой квартиры. При данном виде кредита заемщик продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки очень удобный и сегодня занимает значительную долю в общем количестве ипотечных сделок.

Например, заемщик имеет недвижимость, которую хотел бы продать, а часть вырученных денег использовать для первоначального взноса по ипотеке при покупке новой, более дорогой недвижимости.

В данной ситуации банки предлагают воспользоваться кредитом, согласно которому вы оформляете кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся и приобретаемой недвижимости, а в дальнейшем (в течение нескольких месяцев), продаете старую квартиру и производите частично досрочное погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному взносу. Таким образом, сначала вы покупаете новую квартиру и лишь потом продаете старую.

Однако целесообразнее совершать сделки одним днем, т.е. вы одновременно находите покупателя на свою квартиру и подбираете то, что хотите купить с привлечением кредитных средств. Обе сделки (продажа и покупка) находятся в одной цепи и совершаются в один день. На практике именно так и поступают.

Другой пример – у заемщика нет подтвержденного дохода, но имеется недвижимость, которую вы готовы использовать в виде залога.

В данной ситуации банки также предложат оформить кредит и использовать имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога или оформить небольшой кредит под залог имеющейся недвижимости, использовать средства от кредита для первоначального взноса и оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости.

Это дает возможность заемщику оформить кредит на большую сумму, чем необходимо для покупки недвижимости. При необходимости заемщик может также досрочно погасить первый небольшой кредит и снять залоговое обременение с данной недвижимости.

Главным препятствием на пути к желаемому кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности лиц, не достигших 18 лет, – просто если у заемщика в будущем возникнут проблемы при выполнении взятых на себя обязательств по возврату кредита, то взыскание обращается на предмет залога (квартиру) и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи. Для того чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания.

Социальная ипотека

Социальная ипотека направлена на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Существует два вида социальной ипотеки:

• для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени является семья очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет.
• при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через 6 месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.

В будущем купить квартиру по программе социальной ипотеки можно будет у компаний-застройщиков. Квартиры будут продаваться по рыночным ценам. Но, несмотря на это, покупка квартиры окажется доступной очередникам. Очередник сможет заплатить застройщикам за квартиру сразу, используя субсидии (чем дольше семья стоит в очереди, тем больше размер субсидии) или получив ипотечный кредит. Программа интересна тем, что очередники смогут приобретать жилье, построенное не только городом.

Ипотека для молодой семьи

Проблема доступного жилья для молодежи и молодых семей всегда стояла достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по молодежным кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские программы.

Во-первых, это ипотечные кредиты для молодых семей, в которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. Существенным плюсом здесь будет то, что если в такой семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет минимальный - всего 10%. Также при рождении ребенка могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с увеличением общего срока кредитования.

Во-вторых, существуют банковские продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных накоплений, но уже имеется перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%, причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды. Важная отличительная черта таких программ заключается в том, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, - по различным программам от 10 до 25 лет.

Важным преимуществом всех таких ипотечных кредитов является то, что ипотечный кредит можно получить, начиная с 18 лет.

Для молодых семей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования.

Молодым заемщикам женского пола, особенно незамужним, также необходимо подтвердить банку серьезность намерений погашения ипотечного кредита, учитывая возможность замужества и рождения детей.

По сравнению с другими, эта программа при расчете суммы кредита может учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодой семьи, как правило, в возрасте 45 - 50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая детям купить собственное жилье.

Смотрите также статью.