Вечный вопрос: как проверить юридическую чистоту квартиры? Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке.
Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?
сайт разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.
Приобретение квартиры на первичном рынке
На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости.
С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:
- нет необходимости проверять ее историю;
- нет риска незаконных перепланировок;
- легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.
Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать Ключевой момент - обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства.
Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.
Покупка квартиры на вторичном рынке
На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием.
Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества
Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.
Риски, связанные с личностью продавца
Риски | Способ минимизации |
---|---|
Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным | Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи. |
Риски при покупке у продавца с доверенностью | Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность. |
Обман с целью хищения денег | Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета. |
Отчуждение по подложному паспорту | Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России. |
Риски, связанные с правами других лиц
Риски | Способ минимизации |
---|---|
Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних | Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире. |
Нарушение прав несовершеннолетних | Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем. |
Нарушение прав супруга собственника квартиры | Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости. |
Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц | Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку. |
Появления неуказанных наследников | Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя). |
Риски, связанные с объектом недвижимости
Как узнать историю квартиры
С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой.
Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:
- об объектах недвижимости;
- о владельцах объектов недвижимости;
- о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
- о кадастровой стоимости объекта.
Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:
- отделение Росреестра или кадастровой палаты.
Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей.
Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.
Где получить?
- в МФЦ;
- в территориальном отделение ФМС;
- в жилищно-эксплуатационном учреждении.
Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи
Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.
Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.
Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:
- данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
- информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
- непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
- сведения о цене и способе расчетов;
- перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются.
Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?
Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.
Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей
1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру
Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.
2. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта
Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРП , нужно предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРП. Но так как подробную расширенную выписку с полной историей объекта может взять только сам собственник, лучше потребовать выписку у него.
В выписке содержится информация об объекте и зарегистрированных правах на квартиру. Также там говорится о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях на объект недвижимости.
В ЕГРП содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.
При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.
Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.
Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРП. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.
3. Изучить договор
Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.
4. Узнать, производились ли перепланировки
Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.
5. Проверить продавца
Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Федеральной Миграционной Службы РФ , а также в территориальном подразделении ФМС).
Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.
Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.
6. Проверить права третьих лиц
Для этого нужно взять у владельца расширенную выписку из домовой книги.
В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.
Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее. Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.
Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено нотариально заверенным согласием.
Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.
1. Основания для оспаривания прав на квартиру
Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:
- конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
- признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
- возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
- появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
- выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.
2.1. Документы продавца
К таким документам, в первую очередь, относятся:
- паспорт (гражданство РФ или иное);
- справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя
К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14 , ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
- нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
- нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.
2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц
К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):
- выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
- выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.
Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).
По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.
Обратите внимание!
Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (https://notariat.ru/
Подготовлено на основе материала
адвоката Богаткова С.А.
- Граница между европой и азией Америка относится к европе
- Как экономить деньги при маленькой зарплате?
- Порядок получения жилищной субсидии для военнослужащих
- Лимит кассы: нормативная база и сроки установления лимита
- Полная система вычетов Алгебраическая форма комплексного числа
- Модель «Совокупный спрос – совокупное предложение Увеличение совокупного спроса вызывает
- Что называется периодом в физике
- Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая Поля инициализаторов типа
- Экономика, население и города Чеченской Республики
- Особенности проведения региональной программы материнский капитал в московской области Региональный материнский капитал программе семья
- Должностная инструкция страхового агента росгосстрах
- Учет материалов на складе и в бухгалтерии
- На вопрос «Можно ли строить дом без разрешения на строительство?
- Ип на осно какие налоги платит?
- Доходы и расходы будущих периодов Как распределить расходы, затрагивающие несколько налоговых периодов
- Экономические циклы, их особенности и виды
- Необходимо знать от чего зависят цены на жилье
- Контрольная работа: Экономическая мысль Древней Греции
- Бухгалтерские проводки по реализации товаров и услуг 1с бухгалтерия 8
- Оборотные активы организации