Порядок заключения договора найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения

Специализированное жилье - это площади, принадлежащие городскому, муниципальному или частному фонду, предназначенные для выдачи в наем гражданам для решения определенных задач (служебных, маневренных и социальных).

Что относят к такому фонду?

В зависимости от назначения, выделяют несколько разновидностей жилых помещений специализированного назначения:

Для кого предназначается?

Специализированное жилье, как и социальное, предназначается для нуждающихся категорий граждан РФ. Однако, потребность в этом случае не связана с тем, что заявителя признали малоимущим. Квартира или дом предоставляются в связи с изменением жизненных обстоятельств гражданина:

• зачисление на государственную или муниципальную службу;
• со сложившимися временными трудностями;
• природными катаклизмами;
• сиротством;
• и другими условиями.

Типовое соглашение

Договор спец. найма - это двухстороннее соглашение, между Наймодателем и Нанимателем , на основании которого собственник помещения передает его гражданину в пользование и владение для временного проживания.

Такой документ составляется в письменной форме, согласно утвержденному законодательством образцу. Для каждого вида специализированного найма разработан свой утвержденный шаблон. Все отношения по такому договору регулируются -102 ЖК РФ.

Статья 102 ЖК РФ. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Объект

Предметом типового договора выступает изолированное жилье (дом, часть дома, квартира, часть квартиры или комната в общежитии), отнесенное к специализированному жилищному фонду на основании правил указанных в Постановлении правительства РФ от 26.01.2006 №42 .

Стороны

Договор спец. найма является двусторонним и заключается между Наймодателем и Нанимателем на определенный период. Лицом, предоставляющим жилое помещение может быть:

1. Российская Федерация.
2. Субъект РФ.
3. Муниципальное образование, учреждение, предприятие.
4. Юридическое лицо (как правило, для служебного жилья).

Важно! Второй стороной договора, то есть Нанимателем, всегда выступает только гражданское лицо.

Права и обязанности

Права и обязанности Наймодателя:

Права и обязанности Нанимателя:

• вселять и регистрировать по месту жительства членов семьи и третьих лиц;
• требовать устранения нарушений в отношении коммунальных услуг и общедомовой собственности;
• сохранять выделенную жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
• проводить текущий ремонт и профилактические работы;
• своевременно и полностью оплачивать жилье и услуги коммунальных служб;
• сообщать об обстоятельствах, ведущих к прекращению или изменению договора найма.

Сроки заключения

Договор предоставления специализированного жилья является срочным. Однако его прекращение не связанно с наступлением конкретной даты, а происходит в связи со сменой обстоятельств, например:

1. получение другого жилья;
2. увольнение с работы;
3. окончанием ремонтных работ по основному месту проживания.

Служебное

Договор найма служебной квартиры или иного жилья – вид и характеристики такого помещения непосредственно связанны с должностью и характером трудовых отношений Нанимателя. Служебный или другого жилья предоставляется в связи с избранием или назначением на должность, а также на время командировок или прохождения службы (все о снятии квартиры в аренду в командировке читайте ). Аренда прекращает свое действие одновременно с окончанием работы сотрудника.

Для детей-сирот

Договор найма жилья для детей-сирот — жилые помещения предоставляются на срок до 5 лет, а затем может быть продлен в случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям сиротам содействия в преодолении трудной жизненной ситуации

Внимание! Жилье не предоставляют иностранным гражданам и лицам без гражданства.

Прекращение действия

Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, либо ввиду наступления следующих обстоятельств:

В случае расторжения договора жильцы должны освободить занимаемые площади.Но есть категории граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилья:

1. члены семьи умершего или пропавшего без вести Нанимателя;
2. пенсионеры;
3. инвалиды;
4. дети-сироты;
5. малоимущие, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье.

Важно! Договор специализированного найма, автоматически прекращается и при разрушении жилья () или смерти Нанимателя.

Можно ли сдавать в аренду?

Сдача в аренду служебного жилья, будь то квартира или комната в общежитии, незаконна, этот пункт оговаривается в договоре. Собственник жилья вправе расторгнуть с нарушителем закона договор найма и выселить его. Тем не менее, получая специализированное жилье, например, на время командировки, гражданин вправе сдавать квартиру или комнату в общежитие, находящуюся в его собственности или оформлять поднаем жилья, находящегося в соц.найме.

Справка о сдаче служебного жилья подтверждает отсутствие жилой площади , что позволяет требовать включения в списки нуждающихся в получении жилого помещения и быть обеспеченными служебными жилыми помещениями на период службы. Для получения данной справки необходимо в установленном порядке освободить ранее предоставленное жилое помещение, составить соответствующий акт и сняться с регистрационного учета.

Госслужащие не могут сдавать в аренду не только служебные квартиры, но и квартиры находящиеся в собственности или найме, так как подобная деятельность подразумевает получение дополнительного дохода, что запрещено законом.

Перевод в социальный статус

Служебная квартира не может принадлежать жильцу, однако, хоть изменить статус жилья довольно сложно, но возможно благодаря обстоятельствам, позволяющим подать заявление в органы местного самоуправления с просьбой о переводе аренды квартиры или комнаты в общежитии в :

• проживание в служебном жилье более 10 лет;
• выход на пенсию или получение инвалидности на предприятии предоставившем жилье;
• семья Нанимателя официально признана малоимущей и состоит на учете.

В заключении необходимо сказать, что для специализированного фонда установлен особый правовой режим, строго целевого назначения. Такие помещения нельзя продавать, дарить или закладывать, даже при условии, что Наймодатель дал на это свое согласие. В последствии такие сделки будут признаны судом недействительными.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Контракт наёма специализированного жилого объекта - это документ, где один субъект, выступающий от имени государства , обязан передать другому субъекту, эту площадь за оговоренную плату.

Государство в этом случае может представлять уполномоченное лицо, по договоренности. Как правило, специализированное жилье предоставляется на праве постоянного или временного пользования .

Юридической основой подписания такого документа является акт, составленный в административном порядке. В акте указываются причины, по каким человеку передается объект.

При выборе жилья учитываются нормы проживания . Как правило, физ. лица обязаны пользоваться площадью не меньше чем 6 квадратных метров. Эта норма не относится к служебным объектам. Последние, как правило, передаются в пользование не в виде комнаты, а целой квартиры.

Обязательным условиям легитимности является обязательное соблюдение письменной формы его составления. Найм стоит отличать от аренды. Это две разных сделки, но их зачастую путают. Они отличаются, как и по составу субъектов, так и по цели.

Типового договора найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев.

Типового договора найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.

Типового договора найма жилого помещения маневренного фонда.

Типового договора найма служебного жилого помещения.

Типового договора найма жилого помещения в общежитии.

Жилищный фонд

Что относят к специализированному жилищному фонду?

Согласно целевому разделению недвижимое имущество специализированного статуса - это группа находящаяся в собственности государства или в собственности муниципалитета.

Она передается в наём физ. лицам, которых государство наделило таким правом. Перечень зданий, относящихся к жилищному фонду специализированного типа , не может быть дополнена. Законодатель сам прописал исчерпывающий список.

К такой недвижимости относятся: здания служебного и социального типа, комнаты общежитий, манёвренный фонд, помещения социальных служб, вынужденных переселенцев и беженцев.

У многих жителей страны, еще со времен советского союза, остались ордеры , которые выдавались на жилье.

Этот документ наделял человека правом проживать в квартире до конца своих дней, тем более право квартирного ордера могло стать объектом наследства .

На сегодняшний день ордеры переставали выдавать, их заменили соглашения .

Ознакомьтесь также с информацией о том, как в муниципальной квартире после смерти главного нанимателя жилой площади.

Для кого предназначается?

Общежития

На законодательном уровне предусмотрены категории людей, которые предоставляются комнаты в общежитиях: военнослужащие, что проходят службу на контрактной основе, и физические лица, что проходят обучение в ВУЗах. Подписывается соглашение на время прохождения контрактной службы или обучение .

Манёвренные дома

Жилье предоставляется физическим лицам на временной основе . Право на него имеют люди, что:

1. Проводят строительные ремонты дома с целью сбережения его целостности.
2. Стали жертвой взимания недвижимости.
3. Стали жертвой разрушения дома.

Эта классификация может дополняться в зависимости от ситуации.

Договор в этом случае должна подписываться на время, требующееся на завершение ремонтных работ или на период покупки нового жилья.

Недвижимость системы социального обслуживания населения. Дома предназначены для физических лиц, что нуждаются в защите социального характера . На такое содействие могут рассчитывать граждане:

Недвижимость системы вынужденных переселенцев и лиц, которые признаны беженцами . На объекты такого типа могут рассчитывать граждане, у которых отсутствует возможность самостоятельно определить место своего жительства.

Договор

Договор съёма недвижимости служебного типа - это официальная бумага, где один субъект — собственник, что выступает от имени государства, обязан передать другому субъекту – работнику, жилплощадь на срок выполнения трудовых обязательств .

Как правило, служебное жилье предоставляется на праве временного пользования, но оно может быть приватизировано . После того как трудовые отношения прекращаются, двухстороннее соглашение прерывается. Объектом двустороннего соглашения выступает недвижимость служебного типа, что будет прописана в документе.

Только собственник жилья сможет присвоить ему специализированный статус , означающий, что жилье, выданное как корпоративное, рано или поздно лишится этого статуса, и в результате будет реализовано право аренды на условиях социального найма.

Основными субъектами отношений являются: сторона назначения, работники органов государственной власти, и юридические лица местного совета. В юридической терминологии используется термины наниматель и наймодатель .

Права и обязанности сторон

У нанимателя и его родных есть права :

• использовать её после того, как произойдет смена собственника, или после того, как время действия двустороннего соглашения будет закончены, а трудовые отношения продолжились;
• на дотации;
• на прекращение действия в одностороннем порядке.

Права наймодателя :

• требовать ежемесячную плату за проживание;
• требовать от нанимателя соблюдения пунктов, прописанных в бумаге.

Наймодатель обязан проводить капитальный ремонт, облагораживать территорию и содействовать в проведении мероприятий, которые проводятся для улучшения экологии.

Человек, который сдает объект, должен создать благоприятные условия для жизни нанимателя, устранять все неполадки, которые угрожают жизни людей.

Наниматель обязан следить за жилплощадью, проводить ремонт, бережно относится к мебели и фурнитуре, оплачивать счета за использованные коммунальные услуги, оплачивать квартирную плату и плату за улучшение благосостояние дома. Наниматель обязан использовать недвижимость по предназначению, не сдавать ее посуточно, и не мешать жизни соседей.

Составляющие

Сроки заключения. Важной составляющей является срок его действия. Тут можно применить вариант: указание точного срока действия, или прописать, что недвижимость будет передана на срок выполнения трудовых функций , или на время занимания определенной должности.

Плата по договору найма специализированного жилого помещения. Сумма должна прописываться в тексте документа. Необходимо прописать или может сумма подлежать индексации , как она оплачивается: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно, в каком виде: на счет банка, в виде перевода на банковскую карточку или наличными. Кроме того, стоит прописать или может плата меняться или она зависит от зарплаты наемщика .

Причины для отказа в совершении сделки.

Отказ возможен в случае изменения стороны договора .

Новый собственник не имеет права отказать нанимателю в продлении, если его трудовые функции не закончены. В противном случае наниматель обратится за помощью в органы судебных инстанций.

Документ должен быть обязательно составлен в письменном виде и подписан сторонами.

Текст контракта не должен противоречить типовому документу, принятому на законодательном уровне.

Стороны могут добавить условия, которые считают необходимыми. Документ считается легитимным с момента его подписания.

Рассмотрим варианты договора. Каковы отличия и нюансы в оформлении документа наёма спец. жилого помещения?

Типовой

Типовая форма договора — это форма, утвержденная законодательным органом , где указал все обязательные пункты такого документа.

Для соглашения найма недвижимости специализированного типа, обязательными являются : его предмет права и обязанности лиц, а также другие условия, в зависимости от типа недвижимости.

Типовой договор дополняетя пунктами, предусмотреными сторонами, но в этот, же момент, он не должен противоречить тому что указал законодатель.

Заключается он между нанимателями и наймодателем. Документ содержит пункты, которые ограничивают права нанимающей стороны . В частности, он лишен возможности:

Кроме подписания основного документа, стороны должны составить :

• акт приема-передачи недвижимости;
• дополнительный акт, свидетельствующий о соглашении нанимателя со всеми пунктами;
• протокол возникновения разногласий;
• протокол, согласно которому разногласия согласовываются.

Для комнаты в общежитии

Своей юридической природой, контракт не может отличаться от типового документа. Но при таком найме, есть одна особенность, при переходе недвижимости в собственность другого субъекта, последний имеет право разорвать все договоренности , что были заключены его предшественником, если это не противоречит закону.

Для сотрудника

Кроме пунктов, которые прописаны в типовой деловой бумаге, необходимо указать: правовой режим гарантий и компенсаций . Этот пункт полностью пишет наймодатель.

Что касается детей-сирот, то в договоре должен отсутствовать пункт, который касается платы за помещение, ведь государство предоставляет им право бесплатного проживания.

Прекращение действия

Действие может прекратиться в тот момент, который выберут для себя стороны, подписавшие бумагу. Наниматель может принять одностороннее решение о прекращении легитимности документа. Двустороннее соглашение можно прекратить и в рамках судебных инстанций .

В таком случае стороны, попросят суд, разорвать действие договора, из-за неисполнения его пунктов обеими сторонами.

Двустороннее соглашение может быть расторгнуто, в момент исчезновения субъекта .

Договор может потерять свою легитимность, когда субъект перестанет выполнять свои трудовые обязанности в связи с увольнением, при переводе на другую должность, при выходе на пенсию или смерти. При смерти, наследники не имеют права продолжать найм помещения специализированного типа.

Как только сделка будет расторгнута, субъекты, проживающие на жилплощади, обязаны освободить её и привести в первоначальный вид, в противном случае они станут ответчиками в суде и будут выселены принудительно.

Договор не может быть расторгнут с такими субъектами:

• члены семье военных;
• граждане, достигнутые пенсионного возраста;
• инвалиды 1 или 2 групп, получившие инвалидность во время исполнения своих служебных обязанностей.

Можно ли сдавать в аренду?

Жилой объект служебной категории предназначена для физ. лиц, которые связаны трудовыми функциями с юридическими лицами, что представляют государство и муниципалитет.

Но, граждане представляют интересы не только государства, но и многих организаций коммерческого типа , у которых возникает необходимость в пользование специализированной недвижимости.

В таком случае предусматривается сдача жилья в аренду. Аренда предоставляется частному лицу на необходимый, для выполнения его обязанностей термин.

Может ли госслужащий сдавать квартиру в аренду? Государственный работник не может заниматься предпринимательской деятельностью , не может быть участником компании, которая имеет цель получение прибыли.

Государственный служащий может сдавать квартиру в аренду , так как это не является предпринимательской деятельностью, так установил законодатель.

Но как дела обстоят на практике, пока не известно.

Эта норма двойственная, так предпринимательская деятельность, имеет собой цель получить прибыль , арендная плата, которую получает государственный служащий, тоже является прибылью.

Если вы решили сдавать служебное жильё в аренду обязательно укажите это в декларации и оплатите налог , за полученную прибыль.

Справка о сдаче служебного жилья. Это документ, подтверждающий факт освобождения занимаемого объекта. В этой справки указывается факт сдачи жилья не только нанимателем, но и всей его семьей.

Справка выдается после фактического освобождения помещения , но для ее получения наниматель должен выполнить пункты подписанного контракта, а именно: оплатить все коммунальные услуги, провести ремонт в помещении, вернуть недвижимость в первоначальный вид. В справке также указывается если квартира была им приватизирована или в ней остались жить родственники нанимателя.

Можно ли перевести в социальный найм?

Жилищным фондом государства управляет орган, что принимает решение о добавление недвижимости в жилищный фонд специализированного типа.

Если недвижимость была предоставлена в качестве служебной, то чтобы на это имущество в будущем вы могли заключить соглашение социального найма, вам стоит перевести её из жилищного фонда специализированного типа в жилищный фонд города.

О рациональности и грамотности перевода, принимает решение юридическое лицо , предоставившее недвижимость своим работникам. Основой такого решения должно стать заявление работника. И после того как работодатель, сделает вывод о предоставление работнику жилья, документ, подтверждающий может быть подписан.

Подробнее о том, жилого помещения, а также о том, в каких случаях его можно , вы можете прочитать на нашем сайте.

Но, на помещение служебного типа невозможно оформить право собственности , так как законодатель не отнес эту категорию объектов к не подлежащим приватизации.

Многие идентифицируют понятие приватизации и социального найма, но это разные термины, а тем более с юридической стороны.

Квартира, прошедшая путь приватизации, навсегда принадлежит тому, кто ее приватизировал, чего не скажешь о социальном найме, где собственником выступает государство.

Узнайте, а также о том, на другое или , из наших статей.

Ежегодно миллионы граждан страны оформляют наём и решают этим свои жилищные вопросы.

Дотации и специальные государственные программы совершенствуются, число граждан, что могут оформить документ, увеличивается. Найм специализированного жилья - еще один пункт в развитие демократического государства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Специализованное жилье-это жилые помещения, режим предоставления и пользования которым отличается от обычного жилья, предоставляемого по договору социального найма.
К специализированному жилью относится служебное жилье, общежития, маневренный жилой фонд (предоставляемый на время, например, проживания граждан, в доме которых проводится капитальный ремонт), временный фонд (для беженцев, вынужденных переселенцев), жилищный фонд системы социального обслуживания (дома престарелых, хосписы).
Наиболее распространенные виды специализированных жилых помещений - это общежития и служебное жилье.
В таких помещениях проживают миллионы граждан, поэтому вопросы пользования такими помещениями для многих являются насущными.
Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный Кодекс РФ, а также ряд принятых в соответствии с ним подзаконных актов, значительно изменили правовой режим общежитий и служебных квартир.
Общежитием является специализированное жилое помещение, предоставляемое для временного проживания в период работы, службы, учебы по учетной норме 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.
По окончании работы, службы, учебы граждане должны освободить жилые помещения.
Служебное жилое помещение предоставляется гражданам в связи с характером их работы в виде отдельных квартир.
Прекращение трудовых отношений с собственником жилого помещения является основанием для расторжения договора найма и влечет обязанность проживающих освободить служебное жилье.
Действовавший ранее ЖК РСФСР предусматривал целый перечень исключений из этого правила- так, не могли быть выселены из специализированных жилых помещений граждане, срок службы или работы которых на предприятии составлял не менее 10 лет, а также одинокие члены семьи нанимателя с несовершеннолетними детьми.
Новый Жилищный Кодекс таких исключений уже не содержит.
Законодатель таким образом защищает экономические интересы собственников жилых помещений, многие из которых перешли в частные руки.
Тем не менее Федеральным законом № 184-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что из специализированных жилых помещений, занятых ранее 1 марта 2005 года, не могут быть выселены граждане, которые не подлежали выселению согласно действовавшему ранее законодательству (ЖК РСФСР)- если они состоят или имеют право состоять на жилищном учете.
Вопрос приватизации специализированного жилья решается законодательством по-разному.
Что касается жилых помещений в общежитиях, надо иметь в виду следующее.
Если общежитие являлось таковым до 1 марта 2005 года, то по закону к таким помещениям применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
То есть пользование такими помещениями осуществляется на общих основаниях и их приватизация возможна и законна.
Если жилое помещение отнесено к специализированному жилому фонду общежитий после 1 марта 2005 года, то пользование им происходит на основании договора найма специализированного жилого помещения и приватизация его возможна только по согласованию с собственником.
Служебные жилые помещения согласно закону приватизации не подлежат (без согласия собственника).
Однако после 1 марта 2005 года многие служебные помещения поменяли свой статус.
Для того, чтобы считаться служебным, жилое помещение должно быть внесено в специальный реестр.
Работа по внесению таких помещений в реестр по всей стране еще не закончена, и статус многих, ранее являвшихся служебными, жилых помещений, в настоящее время неясен.
Очень часто такие помещения передаются на баланс города, что автоматически превращает их в жилье социального фонда, то есть жилье, подлежащее приватизации.
Поэтому если вы проживаете в квартире, предоставленной когда-то в качестве служебной, нелишне будет выяснить ее теперешний статус.
Если Вы проживаете в специализированном жилом помещении, мы можем оказать Вам следующие услуги:
Консультации по жилищным вопросам;
Представление Ваших интересов в суде по вопросам выселения и вселения в служебное жилое помещение и т. д.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.

Стороны договора

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным , государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Объект найма

По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

• служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
• жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
• жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Срок найма

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Плата по договору найма специализированного жилого помещения

Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.

Права и обязанности сторон договора

Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.

Форма договора

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

При наличии специальных условий.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду.

Согласно ст. 92 ЖК РФ к специализированным относятся жилые помещения:

• служебные;
• в общежитиях;
• маневренного фонда;
• в домах системы социального обслуживания населения;
• фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
• фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• для социальной защиты отдельных категорий граждан;
• для детей-сирот и детей , оставшихся без попечения родителей , лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ) предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти , органом местного самоуправления , государственным или муниципальным унитарным предприятием , государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления .

Обязанность предоставления служебного помещения, особенности их предоставления и освобождения предусматриваются федеральными законами и другими нормативными правовыми актам .

Так, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих » предусматривает, что военнослужащим гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения.

Общежития (ст. 94 ЖК РФ) предназначаются для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Жилые помещения маневренного фонда согласно ст. 95 ЖК РФ предоставляются по договору найма для временного проживания:

• граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
• утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
• у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
• в случаях, предусмотренных законодательством. (В п. 3 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» установлено, что военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, прибывшим на новое место военной службы, до получения жилых помещений предоставляются служебные жилые помещения, пригодные для временного проживания, жилые помещения маневренного фонда или общежития).

Согласно ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона от 28.12.2013 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации» гражданин признается нуждающимся в социальном обслуживании в случае, если существуют следующие обстоятельства, которые ухудшают или могут ухудшить условия его жизнедеятельности:

1. полная или частичная утрата способности либо возможности осуществлять самообслуживание, самостоятельно передвигаться, обеспечивать основные жизненные потребности в силу заболевания, травмы, возраста или наличия инвалидности;
2. наличие в семье инвалида или инвалидов, в том числе ребенка-инвалида или детей-инвалидов, нуждающихся в постоянном постороннем уходе;
3. наличие ребенка или детей (в том числе находящихся под опекой , попечительством), испытывающих трудности в социальной адаптации;
4. отсутствие возможности обеспечения ухода (в том числе временного) за инвалидом, ребенком, детьми, а также отсутствие попечения над ними;
5. наличие внутрисемейного конфликта, в том числе с лицами с наркотической или алкогольной зависимостью, лицами, имеющими пристрастие к азартным играм, лицами, страдающими психическими расстройствами, наличие насилия в семье;
6. отсутствие определенного места жительства , в том числе у лица, не достигшего возраста двадцати трех лет и завершившего пребывание в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
7. отсутствие работы и средств к существованию;
8. наличие иных обстоятельств, которые нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации признаны ухудшающими или способными ухудшить условия жизнедеятельности граждан.

Пункт 3 ст. 19 данного закона закрепляет, что получатели социальных услуг в стационарной форме обеспечиваются жилыми помещениями.

Социальные услуги в стационарной форме предоставляются их получателям при постоянном, временном (на срок, определенный индивидуальной программой) или пятидневном (в неделю) круглосуточном проживании в организации социального обслуживания.

В соответствии со ст. 97 ЖК РФ жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами в порядке, предусмотренном соответственно Законом Российской Федерации от 19.02.1993 № 4530-1 «О вынужденных переселенцах» и Федеральным законом от 19.02.1993 № 4528-1 «О беженцах».

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ) предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. К такому законодательству относятся, в частности, федеральные законы от 24.06.1999 № 120-ФЗ «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних », от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»3 и др. Последний из названных законов в п. 1 ст. 8 устанавливает, что детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи такого нанимателя либо собственниками жилых помещений, а также которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи такого нанимателя либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.

Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения, которое выносится собственником специализированного жилого помещения.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»1 утверждены типовые договоры найма общежития, служебного жилого помещения, жилого помещения маневренного фонда, жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

Лица, занимающие такие помещения по договору социального найма, не вправе приватизировать, осуществлять их обмен или иным способом распоряжаться ими, передавать в аренду , сдавать в поднаем, осуществлять раздел и вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма применяются правила, предусмотренные ч. 2—4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.

Так, в силу ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:

• при предоставлении передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.

На основании ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:

• использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан) и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;
• не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующих разрешений.

Наряду с указанными обязанностями наниматель по договору найма специализированного жилого помещения может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Поскольку типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей , родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, закрепляющей порядок вселения членов семьи нанимателя по договору социального найма.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору. Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними.

Основания и особенности предоставления специализированных жилых помещений

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан , которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Предоставление жилых помещений специализированного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставления, требований благоустроенности.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Договор найма служебного жилого помещения заключается с гражданином на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека . К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Такие помещения находятся в ведении органов системы социальной защиты населения и предназначены для инвалидов, пожилых лиц, детей-инвалидов, детей-сирот, детей , оставшихся без попечения родителей , детей-инвалидов, нуждающихся в медицинской помощи и др.

Использование жилых помещений, находящихся в специализированных домах, прекращается в связи с устранением причин, по которым были предоставлены эти помещения (предоставление или приобретение другого жилого помещения, переезд на постоянное место жительства к родственникам и др.).

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

Специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев. Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета . Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти . Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека.

Вынужденные переселенцы и беженцы реализуют право пользования жильем в специальном жилищном фонде для вынужденных переселенцев и беженцев до получения или приобретения ими жилых помещений в установленном порядке.

В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования.