Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства. Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

В нашем непостоянном и зачастую стремительно меняющемся мире, нередко бывают ситуации, когда строительная организация в силу разных причин не может завершить начатое строительство жилого здания, сооружения или какой-либо другой единицы инфраструктуры.

Оценка объектов незавершенного строительства может понадобиться многим заинтересованным людям для самых разных целей.

В каких ситуациях возникает потребность в оценке объектов незавершенного строительства?

Причин, по которым может понадобиться оценка недвижимости масса. Наиболее существенные из них это:

1. Инфляционные процессы в экономике;
2. Изменения рыночного спроса, на строящийся объект;
3. Перепланировка сооружения, связанная с тем, что владельцы решили изменить его предназначение и соответственно его функциональные возможности;
4. Иногда возникает вопрос о целесообразности продолжения строительства;
5. Бывает так, что собственники недостроя решат его продать. В таком случае оценка объектов стоимости незавершенного строительства поможет определить реальную рыночную цену, реализуемой недвижимости, что позволит заключить обоюдовыгодную, как для продавца, так и для покупателя сделку;
6. Некоторые владельцы недостроенных объектов желают их застраховать на случай стихийных бедствий, вандализма, пожара и всего того, что может повредить недострою.

В случае, если это частное строительство, то к некоторым перечисленным выше причинам, которые смогли бы стать поводом для проведения оценки объектов незавершенного строительства можно добавить и такие:

1. Возможность использовать незавершенный строительный объект, как залоговое имущество при получении кредита в банке;
2. Передача имущественных прав другому лицу;
3. Если супруги задумают развестись, и при этом они пожелают произвести раздел, совместно нажитого имущества, то им тоже понадобится его оценка;
4. Если недостроенный объект передается по наследству;
5. Иногда те, кто занимается бизнесом, хотят ввести объект незавершенного строительства в уставной капитал своего предприятия. В таких случаях они также нуждаются в проведении оценки.

Это наиболее яркие и распространенные случаи, когда собственникам может понадобиться оценка объектов незавершенного строительства.

На что нужно обратить внимание при ее проведении

Если речь идет о продаже недостроенного объекта, то в первую очередь необходимо определить, что явилось основной причиной, которая не позволила прежнему собственнику довести начатое дело до конца. Ведь, если недострой решили продать, это значит, что его владелец лишится дохода, который он планировал получить с этого объекта недвижимого имущества.

И здесь новый собственник, не зная точно причин такого поступка, может столкнуться с большими рисками для своего бизнеса. Именно для того, чтобы этого избежать новый предполагаемый владелец должен заказать проведение независимой оценки. Ведь она может легко выявить скрытые недостатки.

Также при оценке объектов незавершенного строительства учитывается то, было ли оно законсервировано или нет. Дело в том, что, если недострой стоит долгое время не законсервированным все его конструкции, в том числе и фундамент сильно изнашиваются. В таких случаях следует понимать, что, скорее всего, стоимость подобного объекта будет не сильно отличаться от стоимости земли, на которой он находится. В подобных ситуациях в общей стоимости незавершенного строительства нужно учитывать затраты, связанные с демонтажом изношенных и ставших непригодными конструкций.

Что влияет на конечную стоимость недостроенного сооружения?

Нередко собственник такого объекта полагает, что он должен стоить ту сумму денег, которую он на него потратил. Хотелось бы отметить, что это далеко не так. И даже, если продавец предъявляет различные платежные документы, свидетельствующие о неких денежных средствах, которые были использованы на строительство, не следует обращать на это внимание, так как, произведенные затраты и реальная стоимость недостроя совершенно разные вещи. Рыночная стоимость может быть, как намного ниже, так и намного выше той цены, которую предлагает продавец, исходящий из того, какую сумму он потратил на строительство.

Стоимость объекта зависит от многих меняющихся со временем факторов. Это может быть не только изменение цен на строительные материалы и увеличение или уменьшение стоимости проведения работ. Также таким немаловажным фактором может быть то, что со временем значимость района, в котором расположено недостроенное сооружение тоже может измениться.

Этот район может стать более престижным, или наоборот утратить свое первоначальное значение. Таким образом, и стоимость земельного участка, на котором находится недостроенный объект, тоже может стать другой. Земля может стать дороже или наоборот дешевле. Оценка объекта незавершенного строительства позволяет получить детальную и всестороннюю информацию о недострое:

1. Стоимость и значимость земельного участка на данное время;
2. Актуальную цену на строительные материалы, которые были использованы при возведении объекта;
3. Степень износа недостроя;
4. Другие факторы, которые могут повлиять на конечную стоимость сооружения.

Различия в методах оценки

Если продается сооружение, и оно может быть использовано исключительно по тому назначению, которое для него предполагалось сразу, то при оценке этого объекта применяют, так называемый затратный метод. То есть, это значит, что, например, если это жилой дом, то его нельзя перестроить под офисное здание не меняя планировки, и не неся при этом существенные финансовые потери.

Другой метод оценки, который называется доходный, применяется в тех случаях, когда покупатель, новый собственник может использовать, приобретаемый недострой по своему усмотрению. При этом ему не понадобится перепрофилировать сооружение и демонтировать, уже возведенные конструкции. Он может продолжить строительные работы без кардинальных изменений в планировке здания.

Для оценки объекта незавершенного строительства обращайтесь к профессионалам!

Проведение таких оценочных работ является одним из направлений деятельности нашей компании. Специалисты, работающие у нас, уже смогли накопить бесценный опыт в подобной деятельности. Поэтому мы с уверенностью можем гарантировать оперативную и качественную оценку интересующего Вас незавершенного строительства. Также мы проводим консультации для наших клиентов по многим, интересующим их вопросам.

Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать недострой на открытом рынке более предприимчивым собственникам.

Объекты оценки

Оценка незавершенного строительства проводится в отношении таких объектов, как:

• Квартиры
• Загородные дома, коттеджи
• Нежилое, офисные здание и помещения
• Промышленные объекты

Цели оценки

Рыночная оценка стоимости объектов незавершенного строительства и производства производится для следующих целей:

1. Постановка на баланс организации.
2. Определение реальной рыночной стоимости объекта, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
3. Принятие решения о дальнейшем использовании такого объекта. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе завершенного иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.
4. Реорганизационная трансформация (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство)
5. Покупка или продажа недостроя. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет такой объект вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
6. Для эффективного управления земельными участками, на котором они находятся. В большинстве случаев ценность составляют именно земельные участки, на которых располагаются такие заброшенные стройки.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Для того, чтобы рассчитанная стоимость была объективной, необходимо правильно классифицировать объект. Как правило, оценку незавершенного строительства проводят в отношении к таким объектам, как здания или сооружения, которые в последствии (при завершении стройки) могут приносить доход. Используется несколько способов классификации. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. С этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Здания и сооружения производственного назначения, которые участвуют в оценке производства, свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Для объектов, относящихся к первой группе, используется, в основном затратный подход, для второй группы как затратный, так и доходный подход. При этом виде услуг практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.

Проведение оценки объектов незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости недостроенного объекта, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, данный вид оценочных услуг может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен недострой.

Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.

Практика показывает, что рыночная оценка любого недостроя по затратам на завершение стройки, не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому данный рынок вот уже долгое время находится в стагнации, а сами объекты не могут найти эффективного собственника. В быстро меняющихся рыночных условиях определение стоимости этих объектов - задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта.

Оценка незавершенного производства

Если вам необходима такая услуга как оценка незавершенного производства, то вы тоже можете обратиться к нам. Этот процесс весьма трудоемок и связан с решением серии специфических оценочных задач. В нем требуется учесть очень большое число разнообразных факторов:

• сроки завершения производства определенного объекта,
• затраты на завершение или утилизационной стоимости уже произведенного объекта,
• объемы выпуска,
• проектные мощности
• и др.

Документы для оценки

Если Вам необходима выполнить оценку объектов незавершенного строительства, то Вы можете обратится к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!

Дополнительную информацию вы можете получить на страницах:

Стоимость услуг по оценке объектов незавершенного строительства:

*отчет об оценке - документ, соответствующий Федеральному закону №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7). Объем документа - от 40 страниц.

Документы для оценки стоимости объекта незавершенного строительства

1. Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности, договор аренды);
2. Технический паспорт с поэтажными планами, экспликация;
3. Кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый и ситуационный планы земельного участка (при оценке здания с земельным участком);
4. Смета произведенных затрат на строительство;
5. Сведения по имеющимся обременениям на объект (при наличии);

Как правило,в качестве незавершенных строительством объектов, выступают здания или сооружения различной степени готовности.

Оценка стоимости объекта, незавершенного строительством, может быть связана с:

• постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации;
• определением реальной рыночной стоимости незавершенногостроительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
• принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.
• покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего нового владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций.
• тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

На окончательную стоимость, устанавливаемую по завершении работы по оценке имущества, оказывают влияние не только степень готовности объекта, но и такие факторы, как: местоположение объекта; состояние на время проведения оценочных работ; наличие или отсутствие выкупленных мощностей на электрическую и тепловую энергию; размеры земельного участка и плотность его застройки, прочие факторы.

Порядок проведения оценки незавершенного строительства.

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством в первую очередь надо определить состав объекта, существующие права на объект и правообладателей. Кроме того, оценщик должен понимать, по каким причинам строительство было завершено или приостановлено.
К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

Финансовые трудности инвестора/затройщика.

Общее падение спроса на рынке недвижимости в данном сегменте.

Ошибки или значительные технические недочеты проекта.

Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера относительно прав на земельный участок под объектом.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства помогает специалистам ООО "Прайм консалтинг" правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, мы учтем эти риски в своих расчетах и построим свою оценку на более достоверных данных и прогнозах.
Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта незавершенного строительства. К таким параметрам, как-правило, относятся:

Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов, общая площадь и строительный объем.

Степень завершенности строительством каждой конструктивной системы (фундамент, стены,каркас, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование, коммуникации).

Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При наличии такой возможности - расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию объекта. Так же оценщик может прийти к выводу, что снос объекта будет более рациональным.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенки это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора наилучшего способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором рыночная стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов:

Завершение строительства согласно первоначальному проекту.

Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.

Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Методы оценки незавершенного строительства.

Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Кроме того, очень тяжело оценить степень строительной готовности объектов-аналогов. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны - покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время. Это хороший вариант для покупателя, если у него нет сомнений в качестве строительства и его сохранности после остановки стройки.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта незавершенного строительства признано его полное перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта, принимая во внимание лишь стоимость земельного участка. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Продажа (или приобретение) незавершенных строительных объектов - довольно распространенная современная практика. Несмотря на то, что такие объекты не готовы к эксплуатации, они все же являются товаром, что, в свою очередь, требует проведения оценки их стоимости.

Каким же образом можно оценить незавершенный объект и определить его адекватную рыночную стоимость?

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства считаются довольно сложными для оценки. В первую очередь это объясняется тем, что такая недвижимость еще не готова функционировать по своему прямому назначению, и, соответственно, не способна приносить доход своему владельцу. Более того, она может потребовать от будущего покупателя определенных временных и финансовых затрат. Сложность оценки может увеличиваться и вследствие сложного юридического положения незавершенного объекта, например, таким, как неурегулированное долевое разделение между лицами, претендующими на него, и многими другими.

Кроме того, объекты, строительство которых не закончено (и, особенно, если оно было заморожено), подвержены физическому износу в большей степени, чем функционирующая недвижимость. Отсутствие некоторых конструктивных элементов и систем приводит к тому, что действие внешней среды будет негативно сказываться на таком объекте, приводя к его повреждениям и ускоренному износу.

Таким образом, при оценке подобной недвижимости необходимо определить не только ее состояние, но и состав объекта, а также выяснить, по каким именно причинам было приостановлено или прекращено строительство, какие права на объект существуют и кто их обладатели. Поэтому при определении стоимости незавершенных строительных объектов необходимо обращаться к профессиональным оценщикам.

Этапы оценки незавершенного строительства

1. Определение класса объектов . Их можно условно разделить на:
   • объекты общественного назначения;
   • жилые здания;
   • производственные здания.

   При этом объекты производственного назначения классифицируются также на:

   • здания специального назначения, функциональность которых строго регламентирована и не подлежит изменению;
   • универсальные здания и сооружения.
2. Анализ юридического статуса объекта . Согласно действующему законодательству РФ, незавершенный строительный объект является недвижимым имуществом (ст.130 ГК РФ и ст.25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Но данный статус он получает только после государственной регистрации. Такую недвижимость можно реализовывать и приобретать по договорам купли-продажи.
3. Оценка технического состояния объекта . Здесь проверяется качество выполненных работ, определяются все недостатки и дефекты строительства, а также стоимость их устранения - т.е. все, что напрямую влияет на затраты по завершению строительства (либо определяет его физическую возможность и экономическую целесообразность). На данном этапе оценщик изучает:
   • параметры объекта недвижимости и его элементов;
   • степень завершенности каждого конструктивного элемента или работы (фундаментов, коробки здания, перекрытий, кровли, инженерных систем, отделки и пр.);
   • износ каждого элемента и возможность использования последнего при возобновлении строительства (с учетом имеющегося износа). При необходимости рассчитывается стоимость восстановления конструктивных элементов до состояния, при котором возможно их дальнейшее использование.
4. Расчет стоимости окончания строительства . Затраты на доведение проекта незавершенного строительства до полноценного состояния складываются из цены приобретения объекта и стоимости завершения строительства, при оценке которых специалист выполняет следующие основные работы:
   • анализирует сметную строительную документацию на предмет достоверности состава и объема работ;
   • проверяет правильность всех расчетов, накладных расходов и их соответствие проектной документации и условиям договоров;
   • определяет достоверность стоимости используемых оборудования и материалов;
   • оценивает достоверность фактических затрат по выполненным работам;
   • сопоставляет полученные фактические данные со сметой, выявляет отклонения и их причины;
   • прогнозирует возможные отклонения фактической стоимости объекта от сметной при будущем строительстве.
5. Выбор наиболее лучшего и эффективного использования объекта . Данный этап оценки является очень важным, так как именно правильное и обоснованное решение по дальнейшему использованию объекта определяет размер финансовых вложений для завершения строительства и стоимость недвижимости после сдачи ее в эксплуатацию. При этом оценщик выбирает тот вариант перспективного использования, который обеспечит оцениваемому объекту максимальную стоимость. Выбирается такой вариант на основе анализа доходов, которые готовый объект способен приносить в будущем. На практике чаще всего рассматриваются следующие 3 варианта:
   • завершение строительных работ в соответствии с первоначальным проектом;
   • изменение назначения или конструктивных решений объекта в соответствии с новым проектом с сохранением уже построенной части здания;
   • снос незавершенного объекта, возведение нового здания или использование земельного участка по другому назначению.
   В последнем случае ценность для инвестора будет иметь только земельный участок под объектом, а имеющиеся на территории конструкции, напротив, будут создавать помеху новому строительству. Поэтому стоимость существующей постройки будет отрицательной - ее снос приведет к дополнительным затратам инвестора.
6. Анализ правоотношений между продавцом объекта и остальными участниками строительства . Серьезное внимание стоит уделить также отношениям продавца с поставщиками, подрядчиками и проектировщиками. На практике встречаются случаи, когда, например, не все из выполненных работ по строительству были оплачены, или наоборот, не были сделаны оплаченные работы. Проанализировать взаимные обязательства необходимо и потому, что довольно часто замена, как проектной организации, так и поставщиков (подрядчиков), бывает невыгодна или невозможна.

Выбор методов оценки

Сравнительный подход применяется в отношении незавершенных строительных объектов крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало. Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно. Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.

Метод затратного подхода хорошо работает в том случае, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта является продолжение строительства по первичному (или имеющему незначительные изменения) проекту. Тогда задача оценщика - приведение к компромиссу покупателя и продавца. Продавец, желающий реализовать такой объект, ставит перед собой цель - вернуть вложенные в недвижимость денежные средства. Если определенная оценщиком стоимость имущества не значительно отличается от этой величины, то продавец будет согласен на сделку. Покупатель же, понимая, что на возведение уже построенных конструкций пришлось бы направить примерно такую сумму денежных средств, которая отражена в отчете, готов ее заплатить, чтобы сэкономить свое время.

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценщик признает его снос. Продавцу и покупателю намного труднее будет прийти к компромиссу, т. к. как первый при определении цены сделки по-прежнему будет ориентироваться на вложенные в строительство средства, а второй - только на свои затраты и доходы в будущем. В данном случае можно использовать оба подхода - и затратный, и доходный. Однако предпочтение все же отдается именно доходному методу, поскольку он в полной мере учитывает фактическое состояние незавершенного строительного объекта и перспективы его использования.

Градостроительным кодексом Российской Федерации введено следующее понятие объекта незавершенного строительства:

«Незавершённый объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».

Ситуации, когда завершить строительство не удается по каким-либо причинам, не редки. Как правило, причиной этому служит недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или заказчиками.

Не редки случаи, когда инвестор недостроенного объекта желает продолжить строительство, для чего необходимо провести оценку данного объекта.

Здесь очень часто используется понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах. Это бывает важно при решении вопросов соинвестирования, когда соинвестор, вкладывает деньги с создание объекта недвижимости, например, квартиру. На определенном этапе выяснятся что Застройщик (Подрядчик) не в состоянии завершить строительство и возникает необходимость понять, какая часть денег подлежит возврату каждому конкретному соинвестору или участнику долевого строительства, исходя из готовности конкретной части жилого дома (квартиры), которая предполагалась к выделению в его собственность после сдачи объекта в эксплуатацию.

Понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах берет начало еще со времени существования СССР, когда этапы выполнения работ оформляли так называемыми «процентовками», т.е. актами, в которых отражался процент выполненных работ по этапу строительства, либо по всему строительству. Это было удобно в условиях повсеместного применения единой системы ценообразования, при которой достаточно было умножить процент готовности объекта на его цену по сметной документации, и было понятно, сколько денег потрачено, или предстоит потратить на его завершение или, что еще более важно понять, на сколько процентов выполнен государственный план на соответствующий период (квартал, полугодие, год, пятилетку и т.д.). В условиях рыночной экономики, когда не все регламентируется государством, процентовки ушли в прошлое, но рациональное зерно применительно к настоящему моменту осталось.

По проценту готовности можно рассчитать, что, собственно, из денег запланированных на его постройку соответствует реально необходимыми затратам, а что взято неосновательно и, исходя из этого, подлежит детальному анализу, и какие затраты необходимы для завершения строительства объекта.

При этом, конечно, не стоит забывать о затратах на восстановление того, что было утрачено в период, когда объект стоял не завершенным или затраты на расконсервацию объекта, если объект в соответствии с требованиями нормативно-технических документов консервировался. Консервировался, но данные затраты являются непредвиденными и изначально в стоимости строительства объекта прямо не учитывались.

Инвестору важно с учетом всего изложенного также произвести оценку объекта незавершенного строительства на текущий момент времени, чтобы понять экономическую целесообразность продолжения строительства.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того, чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

• для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,
• при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию,
• при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства,
• при покупке или продаже объекта незавершенного строительства,
• для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с:

• постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
• определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая чётко отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
• принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Часто каркасная система недостроенного объекта позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось несколько лет назад.
• покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
• тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью нашей оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Если у Вас появились дополнительные вопросы, задайте их на нашем сайте или свяжитесь по телефону со специалистами ООО «Агентство «Независимость». По каждому конкретному случаю можно получить бесплатную консультацию и